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從全球來看，房地產(chǎn)業(yè)在絕大部分國家都是支柱產(chǎn)業(yè)。這不僅是因為它對GDP增長、財政收入和就業(yè)有著直接且巨大的支撐作用，更因以它為核心形成的綿長、復(fù)雜、交互影響的多層次、立體性產(chǎn)業(yè)鏈體系與資本流動在一國經(jīng)濟中占據(jù)著戰(zhàn)略地位。房地產(chǎn)市場不僅承載著現(xiàn)代經(jīng)濟運行所需的基礎(chǔ)條件——土地開發(fā)的功能，也提供了房地產(chǎn)這種人類最大宗的、直接占據(jù)現(xiàn)代社會財富價值七成以上商品的交易系統(tǒng)，更為科技創(chuàng)新提供了巨大而廣泛的應(yīng)用場景。

1997年亞洲金融危機后，中國房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快發(fā)展，在多個國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和國家級重要文件中，都承認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。但2016年后，因為房價上漲引起的輿論沖擊以及實施緊縮性調(diào)控政策的需要，國家基本不再強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，相關(guān)文件也大多回避了這種說法，“去房地產(chǎn)化”的傾向非常明顯。

2021年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重拖累。在此背景下，重新討論房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，肯定它對國民經(jīng)濟穩(wěn)定、健康發(fā)展的支撐作用，不僅是認(rèn)識經(jīng)濟規(guī)律和當(dāng)前經(jīng)濟形勢的需要，也對推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，進(jìn)而穩(wěn)定中國經(jīng)濟有重大意義。

一、支柱產(chǎn)業(yè)的基本含義與特征

支柱產(chǎn)業(yè)是指在一國經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，對國民經(jīng)濟起到重要支撐作用的產(chǎn)業(yè)。它不僅在GDP增長、就業(yè)、財政收入、技術(shù)進(jìn)步等方面具有顯著貢獻(xiàn)，而且能夠整合進(jìn)而帶動其他行業(yè)一起向前發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè)以及由其帶動的產(chǎn)業(yè)體系的發(fā)展，通常表現(xiàn)為一國或一個地區(qū)經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，對整個國民經(jīng)濟具備強大的輻射和帶動效應(yīng)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)的理論，支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著“發(fā)動機”作用。基于我的理解，支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具有如下五個特征：

第一，貢獻(xiàn)度高。支柱產(chǎn)業(yè)對一國GDP、財政收入、就業(yè)、出口收入等重要經(jīng)濟指標(biāo)中的大多數(shù)，具有直接而且重要的貢獻(xiàn)。

第二，帶動性強。支柱產(chǎn)業(yè)的另一個重要特征就是具有強大的“產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)”。根據(jù)邁克爾·波特（Michael Porter）在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的“鉆石模型”理論，一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠通過供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動帶動相關(guān)行業(yè)，如基礎(chǔ)設(shè)施、原材料和技術(shù)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

第三，資本需求大。大部分支柱產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為資本密集型行業(yè)，對土地、機械、建筑和研發(fā)等方面會產(chǎn)生較強的投資拉動作用。

第四，對就業(yè)影響大。支柱產(chǎn)業(yè)不僅涉及自身的生產(chǎn)、服務(wù)、銷售等多個環(huán)節(jié)，又通過產(chǎn)品生產(chǎn)和技術(shù)研發(fā)、支撐、應(yīng)用，形成多層次、龐雜、綿長的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同運轉(zhuǎn)體系。這不僅意味著自身對勞動力產(chǎn)生的直接需求，也使整個產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同運轉(zhuǎn)體系產(chǎn)生了大量不同的就業(yè)崗位，從而創(chuàng)造出眾多直接和間接的就業(yè)機會。

第五，穩(wěn)定性與抗風(fēng)險能力強。支柱產(chǎn)業(yè)通常具有較強的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力，能夠在經(jīng)濟波動中保持相對平穩(wěn)狀態(tài)。在美國次貸危機期間，科技產(chǎn)業(yè)就通過創(chuàng)新活動，實現(xiàn)自我修復(fù)，使美國經(jīng)濟得以迅速復(fù)蘇，表現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)對維護(hù)經(jīng)濟長期健康發(fā)展的功能。

二、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的重大影響

人類經(jīng)濟活動聚集于城鎮(zhèn)區(qū)域以來，城鎮(zhèn)土地與房屋便成為社會財富的主要載體。進(jìn)入現(xiàn)代社會后，房地產(chǎn)業(yè)的市場化、商品化程度進(jìn)一步提高，其地位也越來越重要，已完全符合支柱產(chǎn)業(yè)的特征，并對國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)揮著關(guān)鍵而穩(wěn)定的影響。

首先，房地產(chǎn)業(yè)對GDP產(chǎn)出貢獻(xiàn)巨大。這一點大家都認(rèn)可，但貢獻(xiàn)率該怎樣計算呢？通常直接按照增加值（房地產(chǎn)行業(yè)直接生產(chǎn)的價值）計算，但這很不科學(xué)，還必須考慮它對關(guān)聯(lián)的多層次、網(wǎng)狀、立體產(chǎn)業(yè)鏈的整合與帶動作用，即投資乘數(shù)效應(yīng)。因各國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的完備程度差別巨大，該乘數(shù)效應(yīng)的確不好計算。例如，中國內(nèi)地建材產(chǎn)業(yè)體系發(fā)達(dá)、完備，房地產(chǎn)業(yè)對它的乘數(shù)效應(yīng)很大；而在新加坡、新西蘭及香港這些國家和地區(qū)，建材生產(chǎn)活動很少，甚至幾乎不存在，房地產(chǎn)業(yè)對建材業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)就很弱。因此，大家看到的房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率，都是只考慮了房地產(chǎn)業(yè)增加值，被嚴(yán)重低估的。盡管如此，在大多數(shù)國家，其貢獻(xiàn)率仍處于各產(chǎn)業(yè)前三名。以疫情之前、處于穩(wěn)定增長狀態(tài)的2019年為例，美國、英國、加拿大、澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率分別約為13%、11%、12%、13%，其中在美國排名第一，高于制造業(yè)（11%）和金融保險業(yè)（7.8%），英、加、澳三國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率也都排在前三位中。

其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動起巨大的資本需求。據(jù)聯(lián)合國一項統(tǒng)計，自1976年以來，年度中用于建造房屋的投資占GDP的比率，各國一般處于6%～12%之間，新加坡甚至高達(dá)12%～26%；所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占GDP的3%～8%，占固定資產(chǎn)形成總值的20%～30%。在美國，房地產(chǎn)投資占GDP的比率通常年份大約在13%~14%%。加、澳、英三國的房地產(chǎn)投資占GDP的比率也相對較高，加拿大在近期的房地產(chǎn)投資熱潮中，僅其中的住宅投資占GDP的比率就在9%以上。隨著人口增長及需求增加，該比值還會上升。在中國，房地產(chǎn)投資占GDP的比率曾長期處于15%~20%之間。但近期受調(diào)控影響，呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。從微觀上看，與一般商品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而且總價數(shù)額大。以中國為例，從單價來看，每平方米土地或房屋的價格，少則千元，多則幾萬元、十幾萬元，繁華地段商業(yè)地產(chǎn)常有“寸土寸金”之說。從總價上看，一棟幾千至上萬平方米的樓房，僅建安工程造價就高達(dá)幾百萬元至上千萬元，上億元的也屢見不鮮。在中國，一些城市綜合體的投資規(guī)模常高達(dá)幾十億元甚至上百億元。巨大的投資規(guī)模使得房地產(chǎn)業(yè)成為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)超強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性滋生出超強的就業(yè)創(chuàng)造力。中國現(xiàn)在有各類房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)約220萬家，若平均每家有10人就業(yè)，就達(dá)2200萬人。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)與建筑、建材、金融、商貿(mào)、家居裝修、物業(yè)管理、旅游酒店、教育、健康醫(yī)療、文化娛樂、物流配送、科技等行業(yè)，通過前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，建立起綿長、復(fù)雜、立體性的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，而這些行業(yè)各自又包含著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，都可細(xì)分成很多行業(yè)，涉及眾多企業(yè)和經(jīng)濟活動，勞動力需求巨大。這種復(fù)雜、細(xì)密、立體的產(chǎn)業(yè)分工及協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)體系，創(chuàng)造出大量、多專業(yè)、多工種、多層次的就業(yè)機會，估計在中國涉及上億個就業(yè)崗位，由此不難理解房地產(chǎn)業(yè)用工與整個就業(yè)市場之間“一榮俱榮、一損俱損”關(guān)系。

最后，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在世界主要國家都是財政收入的重要來源。這些國家的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營都涉及企業(yè)稅，類似于中國房地產(chǎn)開發(fā)公司、代理公司、策劃公司等繳納的各種稅收，但房地產(chǎn)稅收更大部分是個人與企業(yè)在交易、持有房地產(chǎn)時繳納的稅收。在美國，地方政府依賴持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅來支撐公共服務(wù)開支，該稅種的征收按市值計算，稅率因州和城市而不同，大約在0.5%~2%之間。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，部分州和城市需繳納轉(zhuǎn)讓稅，稅率在0.1%~2%之間。出售投資性物業(yè)時，需支付資本利得稅，最高稅率約為20%。部分州僅對房地產(chǎn)稅的依賴度就高達(dá)50%。與房地產(chǎn)有關(guān)的交易與持有稅收，在英國包括中央政府收取的印花稅、資本利得稅、增值稅以及地方政府征收市政稅；在加拿大包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、資本利得稅和財產(chǎn)稅；在澳大利亞則包括印花稅、資本利得稅和土地稅。這些稅種的含義、稅率和計算方法在各國各不相同，但合計征繳數(shù)量都很大，是地方財政的最主要來源。

從多個角度均能推導(dǎo)出房地產(chǎn)業(yè)具有支柱產(chǎn)業(yè)地位這一結(jié)論。綜合來看，在包括中國在內(nèi)的幾乎所有市場化國家，房地產(chǎn)業(yè)不僅在GDP、就業(yè)和財政收入方面貢獻(xiàn)領(lǐng)先，也是形成居民財富的主要來源，還通過帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展進(jìn)一步支撐著國民經(jīng)濟運行。在國家經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定管理中，與房地產(chǎn)市場有關(guān)的調(diào)控和管理事務(wù)從來都是極其重要的工作。

三、中國需要房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展

20世紀(jì)90年代末“亞洲金融危機”之后，中國房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模上獲得了快速發(fā)展。在大約20年的時間里，它總體上處于供需兩旺的狀態(tài)，表現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的明確地位和全面特征，極大改善了全民的居住條件和全社會的辦公、商業(yè)條件。但由于房價上漲帶來了輿論壓力，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也不斷強化，民間和學(xué)術(shù)界對其支柱產(chǎn)業(yè)地位也出現(xiàn)了強烈的否定傾向，“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法在文件中消失了。理論與實踐都已證明，房地產(chǎn)業(yè)目前仍是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟也需要它支撐著繼續(xù)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。

第一，從提振經(jīng)濟增長和穩(wěn)定社會秩序方面看，需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮支撐作用。

房地產(chǎn)業(yè)通過綿長、復(fù)雜、多層次、立體化的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，把整個國民經(jīng)濟從不同層次、不同角度深度勾連、嵌合在一起。從這個意義上說，房地產(chǎn)業(yè)決定著國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性和發(fā)展質(zhì)量。在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大，從前些年市場穩(wěn)定發(fā)展時期的情況看，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出上億的直接、間接就業(yè)機會和65%左右的地方本級財政收入，以及決定著30%-40%的GDP的實現(xiàn)（包含乘數(shù)效應(yīng)的影響）。當(dāng)房地產(chǎn)投資與交易暴跌時，影響的不僅是行業(yè)本身，還通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，把整個國民經(jīng)濟拖入困境，GDP產(chǎn)出大幅收縮，全社會可能因失業(yè)、收入下降、債務(wù)增加而陷入不穩(wěn)定狀態(tài)。近幾年房地產(chǎn)市場的震蕩與宏觀經(jīng)濟景氣度的衰減，充分驗證了“房地產(chǎn)業(yè)興，則經(jīng)濟興；房地產(chǎn)業(yè)衰，則經(jīng)濟衰”的道理——這也是被世界各國發(fā)展實踐充分證明的經(jīng)濟規(guī)律。從中國目前的情況看，只要房地產(chǎn)市場不能有效恢復(fù)、健康發(fā)展，很多人就找不到工作，并通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，使更多人失去工作或收入下降，各種違約會增加，信貸質(zhì)量會下降，經(jīng)濟秩序受到威脅，治安會惡化，民間糾紛與沖突會大量增加。所以，沒有房地產(chǎn)開發(fā)與交易秩序的恢復(fù)，保不住良好的經(jīng)濟與社會秩序。

第二，從穩(wěn)定財富價值和恢復(fù)大眾信心角度，需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮提振作用。

從財富積累看，許多國家房地產(chǎn)價值占該國總財富的一半左右或更高。英國曾有一項調(diào)查估計，房地產(chǎn)價值占該國總財富的比率高達(dá)73.2%。在中國，從家庭來看，房地產(chǎn)價值大約占家庭財富的7成左右。從全社會看，以房價尚算穩(wěn)定的2021年的數(shù)據(jù)推算，全國商品房銷售均價為10139元/平方米，商品房交易面積179433萬平方米，僅此一項當(dāng)年交易對應(yīng)的財產(chǎn)量就達(dá)約18.19萬億元。若把存量房都折價計算，全國房產(chǎn)財富規(guī)模至少有三四百萬億。全國城市與建制鎮(zhèn)中未建造房屋的土地的價值還未包括在內(nèi)。對這么基礎(chǔ)性、巨量的資產(chǎn)，其價格漲跌不僅對政府的財政收入影響顯著，而且對大眾心態(tài)、投資與消費支出和社會秩序也具有重大影響：價格上漲會帶來“財富效應(yīng)”，業(yè)主的凈資產(chǎn)增加，投資與消費信心會增強，家庭支出上升，全社會的交易增加，進(jìn)而對經(jīng)濟增長起到促進(jìn)作用。反之，價格下跌則可能導(dǎo)致“資產(chǎn)縮水”，甚至引發(fā)恐慌性拋售。業(yè)主會減少投資與消費，市場狀況進(jìn)一步惡化。當(dāng)房產(chǎn)是家庭主要資產(chǎn)時，在失業(yè)、收入下降但還必須還月供的條件下，業(yè)主可能陷入生活困境甚至信心崩潰。所以，從穩(wěn)定財富價值和提升大眾信心角度看，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，十分必要。

第三，只要經(jīng)濟存在波動，就需要實施宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)業(yè)則是調(diào)控的重要著力點。

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，且通過前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，建立起綿長、復(fù)雜、立體化的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，對GDP增長、就業(yè)和財政收入的影響顯著。一般說來，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長時，整個國民經(jīng)濟增長也會比較穩(wěn)定、健康；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)快速增長時，往往產(chǎn)生較強的“乘數(shù)效應(yīng)”，使經(jīng)濟呈現(xiàn)繁榮景象；反之，若房地產(chǎn)市場下行，則會加重經(jīng)濟下行壓力。因此，房地產(chǎn)業(yè)也就有了經(jīng)濟“穩(wěn)定器”與“加速器”的功能，成為宏觀調(diào)控的重要抓手和著力點。20世紀(jì)70年代開始，美國就通過低利率等政策推動房地產(chǎn)市場繁榮，從而改善了就業(yè)與經(jīng)濟狀況。但未把握好節(jié)奏，在2008年，由于按揭政策過松和次級貸款證券化等原因，引發(fā)了全球金融危機。而此后美國按揭貸款政策的收緊，又造成了房地產(chǎn)市場的衰退，進(jìn)而拖累了經(jīng)濟的恢復(fù)。這次金融危機也波及中國，但中國通過調(diào)整財政政策和貨幣政策，刺激房地產(chǎn)交易和投資增長，有效扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟下行趨勢。這說明房地產(chǎn)政策在短期內(nèi)對經(jīng)濟具有顯著擴張與收縮作用，必需科學(xué)、靈活把握。在今后的經(jīng)濟調(diào)控中，特別是振興經(jīng)濟時，仍需要房地產(chǎn)業(yè)作為著力點，發(fā)揮重要作用。

基于理論分析、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和目前樓市的情況，還可從更多角度論述中國房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位具有長期性這個判斷。有些人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)供給已過剩，有些人認(rèn)為中國的城市化過程已趨于結(jié)束，還有些人認(rèn)為中國的人均居住面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的天花板水平，從需求上難以支撐房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位已難維持。房地產(chǎn)業(yè)的確不會再像高峰時期那樣發(fā)展，但結(jié)構(gòu)性的短缺需求、改善性需求和城市更新改造活動仍然存在，對應(yīng)的投資需求仍很大。

（作者系北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院教授）