當(dāng)下，房地產(chǎn)政策的走向引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

繼24日政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向之后，北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)。

這些表態(tài)透露出一種怎樣的信號(hào)？當(dāng)下受到熱議的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策落地的可能性多大？持續(xù)釋放的政策利好能否改善當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的低沉情緒？下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

圍繞上述問(wèn)題，觀察者網(wǎng)特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分享觀點(diǎn)。

觀察者網(wǎng)：雖然現(xiàn)在還沒(méi)有一些具體的舉措出臺(tái)，但是從中央到地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域近來(lái)接連表態(tài)，在您看來(lái)是在透露出一種怎樣的信號(hào)？

李宇嘉：7月24日的政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求等。

最高決策層定調(diào)之后，各地肯定要進(jìn)行落實(shí)。一線城市是都市圈的核心，是外來(lái)人口、年輕人、新市民最集中的地方，也是剛需和改善最集中的城市，消費(fèi)需求比較旺盛，所以會(huì)率先表態(tài)。

觀察者網(wǎng)：當(dāng)下樓市政策的“工具箱”被打開，而且正在越開越大。比如說(shuō)，當(dāng)下備受關(guān)注的一個(gè)表述是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，大家普遍認(rèn)為如果實(shí)施這一政策，對(duì)一線城市的影響會(huì)很大。您認(rèn)為哪些政策比較有效或者實(shí)施的可能性比較大？

李宇嘉：住建部明確提出了進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。這些措施都是在降低住房消費(fèi)的門檻和成本，以釋放住房消費(fèi)需求。

我認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策實(shí)施的概率是比較大的。“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策是在房地產(chǎn)過(guò)熱、加杠桿炒房比較嚴(yán)重的階段執(zhí)行的，確實(shí)起到了抑制投機(jī)炒房的作用。但是在目前投資需求退出的情況下，這個(gè)政策確實(shí)應(yīng)該調(diào)整，特別是在一線城市。

一線城市的新市民、年輕人、外來(lái)人口集中，他們的買房意愿是比較強(qiáng)的。在上一輪樓市回升時(shí)，他們?cè)谝痪€城市買不起房，而當(dāng)時(shí)二三線城市正在進(jìn)行大規(guī)模的棚改，住房需求也很活躍，很多人就在那里買了，也貸了款。由于有貸款記錄，現(xiàn)在他們想要在一線城市買房，只能適用于二套或者準(zhǔn)二套的政策。

所謂準(zhǔn)二套就是，比購(gòu)買第一套住房的首付比例要高，比完全二套的首付比例要低。比如在廣州要付40%的首付，深圳要付50%的首付，北京要付60%的首付，這個(gè)比例確實(shí)比較高，可以向下調(diào)整。

另外，還有可能出臺(tái)一些降低交易成本的政策，比如說(shuō)現(xiàn)在網(wǎng)上討論度很高的“二手房交易的增值稅免征期從5年調(diào)回2年”，這樣可以降低房屋循環(huán)流通的成本。

除此之外，LPR利率下調(diào)之后，未來(lái)按揭利率可能還存在進(jìn)一步下調(diào)的可能性。對(duì)于部分非熱點(diǎn)城市，未來(lái)首付比例可能會(huì)降到兩成。

觀察者網(wǎng)：最近的這些表態(tài)和政策是否能改善當(dāng)下房地產(chǎn)持續(xù)低沉的市場(chǎng)情緒？會(huì)有更多居民選擇買剛需或者改善性住房嗎？

李宇嘉：這些政策對(duì)于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷是有幫助的，但是并不能從總體上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和下行的態(tài)勢(shì)。最主要的原因是居民目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期、對(duì)于收入和就業(yè)的預(yù)期發(fā)生了很大的逆轉(zhuǎn)。

盡管許多熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了一年多了，但是整體住房?jī)r(jià)格還處在歷史高位。剛剛我們提到的一些政策確實(shí)可以降低居民的購(gòu)房門檻，但是無(wú)論是對(duì)剛需型還是改善型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買新住房都會(huì)增加月供。這實(shí)際上是一種負(fù)擔(dān)的增加，因此只有當(dāng)購(gòu)房者對(duì)收入和就業(yè)預(yù)期、對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期好轉(zhuǎn)時(shí)，才會(huì)在政策利好下決定買房。如果沒(méi)有好轉(zhuǎn)，他們一定會(huì)很謹(jǐn)慎。

我認(rèn)為，最關(guān)鍵的是要扭轉(zhuǎn)目前租房住房供求不匹配，也就是要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。

住房需求主體應(yīng)該是新市民、年輕人，外來(lái)人口，以及中產(chǎn)人群的換房。前面一部分是剛需，后面一部分是改善。目前對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，除了需要低成本、低門檻買房之外，更重要的是要構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)模式。

近年來(lái)盡管租房發(fā)展比較快，但是租賃供應(yīng)同商品房供應(yīng)相比，在公共服務(wù)享有、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、房源的供應(yīng)區(qū)位等方面做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)需要加大這個(gè)方面的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度。

正如國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知當(dāng)中提到的，要把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性。以更好的供應(yīng)去適應(yīng)需求，而不是一味的刺激需求，掏空錢包來(lái)買房消費(fèi)。

而且上述文件中還提到“優(yōu)化就業(yè)、收入分配和消費(fèi)全鏈條良性循環(huán)促進(jìn)機(jī)制”。也就是說(shuō)，有了就業(yè)才有收入，有了收入才有消費(fèi)，有了消費(fèi)能力才會(huì)改善居住，才會(huì)買像住房這種高總價(jià)的消費(fèi)品。我覺得供給側(cè)改革才是解決住房供應(yīng)最根本的路徑，只有這樣才能扭轉(zhuǎn)目前供需不匹配的現(xiàn)狀，才能夠把消費(fèi)能力提升起來(lái)。

觀察者網(wǎng)：在貸款利率方面，在6月5年期以上LPR下降的帶動(dòng)下，我國(guó)房貸利率水平隨之下降。但是現(xiàn)在大家關(guān)注度比較高的是存量貸款利率。中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾上月在記者會(huì)上表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”對(duì)此您怎么看？

李宇嘉：個(gè)人住房貸款余額增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度回落，標(biāo)志著房貸的增量時(shí)代過(guò)去了，進(jìn)入了存量時(shí)代。“資產(chǎn)越來(lái)越荒”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行會(huì)樂(lè)于“搶”這樣的資產(chǎn)。“搶”這一資產(chǎn)有兩種方式，一是留住自己的客戶，二是爭(zhēng)奪別人的客戶。

為了留住自己的客戶，銀行需要通過(guò)下調(diào)利率，避免客戶流向其他按揭利率較低的銀行，興業(yè)銀行廣州分行就是這么做的，該行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。而為了“搶”來(lái)別人的客戶，銀行可以通過(guò)更低利率吸引其他行客戶來(lái)辦理“轉(zhuǎn)按揭”，以置換舊的貸款。

銀行是市場(chǎng)化導(dǎo)向的機(jī)構(gòu)，當(dāng)按揭從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，從增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，銀行的經(jīng)營(yíng)行為，也必然跟著轉(zhuǎn)變。以低利率獲得客戶，是未來(lái)每一家銀行最基礎(chǔ)的營(yíng)銷手段。

觀察者網(wǎng)：從去年下半年開始了一股“提前還貸潮”，您認(rèn)為原因是什么？現(xiàn)在房地產(chǎn)利好政策不斷，接下來(lái)是否會(huì)扭轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象？

李宇嘉：“提前還貸潮”是無(wú)可避免的，貸款利率高只是原因之一，最根本、最主要的原因還是房?jī)r(jià)下跌。

之前大家之所以不惜承擔(dān)比一般風(fēng)險(xiǎn)收益率或者存款利率都要高的利息去買房，就是看重房?jī)r(jià)會(huì)上漲，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的收益遠(yuǎn)比貸款的利息要高?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者每個(gè)月還是和之前一樣還月供，但持有的是一項(xiàng)價(jià)格下跌資產(chǎn)，這個(gè)是不劃算的，所以很多人會(huì)提前還貸。原來(lái)加杠桿買房是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的預(yù)期，現(xiàn)在去杠桿是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌的預(yù)期。

因此，存量房貸利率下調(diào)可以緩解提前還貸的斜率，但是扭轉(zhuǎn)不了提前還貸的趨勢(shì)。

觀察者網(wǎng)：您覺得房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中應(yīng)該發(fā)揮怎樣的作用？

李宇嘉：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)必須要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。目前在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，國(guó)家強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。

因此，未來(lái)會(huì)注重盤活存量房，包括城市改造、老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、公共配套服務(wù)補(bǔ)短板、鼓勵(lì)居民二次裝修、鼓勵(lì)存量盤活后搞租賃等等。盤活存量將推動(dòng)裝飾裝修、家具家電的消費(fèi)，在學(xué)校、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施上補(bǔ)短板。另外，還可以圍繞社區(qū)公共設(shè)施和公共服務(wù)，包括養(yǎng)老、托幼、助殘、助學(xué)等，最大規(guī)模地帶動(dòng)以社區(qū)生活圈為主要載體的房屋和居住消費(fèi)。

這些對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用可能不如原來(lái)的投資，但是它更可持續(xù)、更健康，也更能帶動(dòng)就業(yè)和消費(fèi)，我覺得這些才是房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的最根本的體現(xiàn)。

觀察者網(wǎng)：一季度在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度回升，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。但二季度由于前期積壓的需求釋放完畢，市場(chǎng)明顯降溫。在當(dāng)下各地不斷優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，您認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

李宇嘉：我認(rèn)為，下半年肯定會(huì)比二季度好，但是第三或第四季度可能都不如一季度，今年整體來(lái)看應(yīng)該比去年要好。去年（房地產(chǎn)規(guī)模）是近5年來(lái)的最低值，這種快速的下行當(dāng)然不可取，但是房地產(chǎn)不太可能回到過(guò)去幾年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

剛剛我們講到了房地產(chǎn)的存量盤活，接下來(lái)它對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的作用會(huì)很明顯得體現(xiàn)出來(lái)。這就是房地產(chǎn)的新模式。