方明：中國人的理想住宅

中國城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院院長 方明

這次疫情，大家開始反思高層住宅了，中國人最適合住什么樣的房子？最理想的居住方式和環(huán)境是什么？未來的住宅是什么樣？未來的理想生活方式又是什么樣？

一、高層住宅不利于防疫

1、高層住宅加速了疫情的擴散。疫情期間，大家反思了高層住宅的利與弊，主要是因為中國大小城市和縣城都是高層密集式居住為主，公用電梯、過道、扶手、門把手、管道都是主要傳染途徑。

2、高層住宅不利于宅家。疫情期間大家都宅在家里面，高層住宅像一個鳥籠子一樣，住在里邊很不舒服不接地氣，出來透個氣還得通過電梯。

3、高層住宅在舒適性，安全性都存在很多問題。不利于人與人的交往，從長期來看不利于維修，將來這么多高層住宅，怎么改造怎么修復(fù)？這都是個巨大的問題。

應(yīng)該好好反思高層住宅了！高層住宅問題多多，低層高密度是中國人理想的居住模式。盡管房子都蓋得差不多了，還是需要深度反思，亡羊補牢，做出正確選擇。

二、美國人為什么不住高層住宅？

1、美國為什么沒有高層住宅？美國大多住連排住宅和別墅，連貧民窟都是聯(lián)排住宅，城市有少量的高層公寓。在70年代，由雅馬薩奇設(shè)計的高層公共住宅Pruitt–Igoe，起初因為便捷的基礎(chǔ)設(shè)施廣受入住的居民好評，但很快社區(qū)開始出現(xiàn)暴力事件，治安不斷惡化，因此在1972年，美國政府又親手炸掉了它。當(dāng)年美國建筑評論家詹克斯（Charles Jencks）還評論稱，這一天“現(xiàn)代主義建筑已經(jīng)死亡”。其實它反映了高層住宅的諸多問題，實際上其他一些國家也都很少有高層住宅。

2、香港的高層住宅是特例。香港特有的城市發(fā)展模式選擇了高層方式，香港其實有的是土地，特別在新界這邊，它也不用發(fā)展農(nóng)業(yè)。這種模式導(dǎo)致香港的居住環(huán)境非常惡劣，香港人口密度東亞區(qū)最高，每平方公里約3.2萬人。

3、過密的城市不便于治理。像香港的城市房子挨著房子，一旦出現(xiàn)疫情不好隔離，也不方便救治。過密的城區(qū)并不舒適，沒有綠化空間，交往空間使用起來很不方便。

全世界就中國人（含香港）住高層建筑，全國縣城新建住宅也以高層為主，危險！

三、中國人最適合住什么樣的房子

1、盲目學(xué)習(xí)香港居住模式。中國在居住的方式選擇的時候，沒有經(jīng)過很慎重的考慮。據(jù)說是因為當(dāng)時考察經(jīng)費不夠就到香港考察了，就把香港的模式作為中國的主要居住模式。香港的居住模式，包括土地招拍掛的制度，都是很特殊的一種模式，現(xiàn)在看來，學(xué)習(xí)香港的招拍掛制度是個致命的錯誤，招拍掛帶來了土地價格的飛漲和畸形，盡管給公共財政帶來了巨大的收益，但是也帶來了資金低效率的和極大的浪費，也寄養(yǎng)了一大批靠拆遷和炒房的好吃懶做的城市寄生蟲。我們的樣本是深圳河對岸的香港，繼而無論東西南北、地理、人口、氣候、經(jīng)濟……，大城市們學(xué)深圳，中小城市學(xué)大城市、學(xué)省會，直至縣城，這也是一種病毒擴散，只是擴散的太久都麻木了，閉鎖形成，跳出不易！

2、高層住宅產(chǎn)生的根本原因是什么？大家想當(dāng)然的認(rèn)為高層住宅是因為容積率比較高，提高土地的使用率符合中國的國情，也能節(jié)省了我們改革開放之初基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足的實際情況。其實不然，高層住宅的容積率比多層的容積率高的是有限的，特別在北方地區(qū)。從歷史數(shù)據(jù)可推算出低層高密度和高層低密度，對于城市土地的承載力沒有大的本質(zhì)差異，至少一千年以來中國的眾多縣城的城市承載力數(shù)據(jù)也是支撐1平方公里承載1萬人的這個現(xiàn)代城市規(guī)劃指標(biāo)的。事實上北京市城區(qū)人口密度14502人/平方公里，遠(yuǎn)超于要求。基礎(chǔ)設(shè)施的節(jié)省也是不經(jīng)濟的，電梯交通的成本遠(yuǎn)大于汽車公交的成本，垂直管線比水平管線管線貴。高企的地價和漫長的拿地審批程序帶來極大的成本，逼著開發(fā)商不斷的提高容積率，不斷的提高住宅的層數(shù)，連邊遠(yuǎn)的西部縣城和一些小城鎮(zhèn)都在拼命建高層。城市化樣本+土地制度，畸形化、加劇化了城市病，頂層設(shè)計需要重點關(guān)注了。

3、舒適的面積是理想生活的追求。美國夢就是大房子，中國夢呢？中國城鎮(zhèn)人均面積已經(jīng)39平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3平方米。美國人均面積67平方米，歐洲人均面積多少？德國47.5平方米，法國45.4平方米 ，意大利43平方米，西班牙27平方米，芬蘭39.9平方米，瑞士46平方米，日本人38.81平方米，新加坡27.6平方米，香港15平方米。我認(rèn)為未來中國人均面積應(yīng)該在45-55平方米為宜。

4、低層高密度更適合中國的國情。行政領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃師都喜歡高層低密度，所謂的公共空間多，視覺效果好。世界上大部分國家和城市都選成住低矮的房子。考慮到中國人口眾多，適合建設(shè)的用地比較少的實際情況，低層高密度更適合中國的國情。這既符合一平方公里1萬人的城市規(guī)劃的要求，也比較緊湊，居住起來也比較舒適。綜合考慮容積率在1.5的2.0之間，4~6層，是最適合中國人居住的。綜合考慮，覺得中國應(yīng)該選擇二三層的聯(lián)排住宅，四五層的疊拼住宅，五六層的花園洋房和少量的小高層公寓是最佳的方式形式，加上現(xiàn)有的高層，不要再新蓋高層住宅了！

5、未來的房間功能發(fā)生演變。隨著生活的變化，衛(wèi)生間、廚房、臥室、客廳、陽臺，還會像以前的理解和認(rèn)識嗎？其實很衛(wèi)生間的功能早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了洗和廁，廚房也在發(fā)生很大的變化，臥室更加符合和個性化，客廳越來越變成了兒童活動的地方和其他功能的所在地，書房越來越成為一家人活動的中心。

四、疊拼是中國城鎮(zhèn)居民的理想住宅

1、疊拼住宅的創(chuàng)新形式。這里我要隆重推出疊拼住宅，這是我在2001年去美國考察規(guī)劃制度的時候，發(fā)現(xiàn)美國連一些領(lǐng)救濟金的窮人也住在聯(lián)排房子里邊，很少看見有人住在高層或者多層公寓里。當(dāng)時我就在反思，為什么美國人大都住在聯(lián)排住宅里？我們中國人盡管土地緊張，但是我們的城市人口也并不多呀?；貋砗?，我就嘗試著把兩個連排住宅摞起來，下戶型有小花園，上戶型有屋頂平臺，戶均100多平米，面積不算大，幾乎沒有公攤，居住的質(zhì)量接近于連排住宅。

2、達(dá)到多層住宅的經(jīng)濟指標(biāo)。疊拼住宅容積率與6層住宅差不多，可以做到1.5以上，高層板樓不過2點多，加上公攤系數(shù)小、品質(zhì)高等因素經(jīng)濟指標(biāo)更優(yōu)。正好當(dāng)時的中國建筑設(shè)計院搞房地產(chǎn)開發(fā)，原計劃蓋23層的高層住宅，我把這個思路和方案拋了出來，得到了當(dāng)時決策者的采納，疊拼住宅就這么產(chǎn)生了。疊拼住宅的經(jīng)濟性很好，單價利潤大，對開發(fā)商而言利潤很高，比蓋高層住宅還劃算。對住戶也很劃算，當(dāng)時做的測算，套內(nèi)使用面積比高層住宅還便宜，因為高層住宅公攤太大。對城市而言，容積率一點都不低，這個小區(qū)與隔壁的國奧村容積率一樣，國奧村用的是九層的小高層住宅，受高層比例的影響，住宅之間的綠地顯得也不大，但是公攤面積在達(dá)25%之多，一套房子250平米比一套180平米的疊拼顯得更小。市場二手房售價兩個小區(qū)也相當(dāng)，但是國奧村可是舉國家之力建的一個高級住宅小區(qū)。疊拼當(dāng)時發(fā)明，就是為了中國城鎮(zhèn)居民作理想住宅。

3、類似聯(lián)排住宅的體驗感受。疊拼住宅既能夠在舒適性上接近聯(lián)排住宅，并且符合當(dāng)前對于類別墅的限制政策，也能夠?qū)﹂_發(fā)商的經(jīng)濟性有很好的回報，同時對于城市來講，利用率也可以滿足，應(yīng)該說疊拼是中國人最適合的住宅了。很遺憾疊拼住宅雖然在各地傳播很廣，但是大家都把它當(dāng)成一個高檔住宅去應(yīng)用了，其實發(fā)明之初還是為了大部分人普通居住，就是想用這種疊拼住宅取代普通的高層住宅，讓大家能用買高層住宅的錢買上疊拼。很遺憾，現(xiàn)在中國人均已經(jīng)在40多平米的當(dāng)下，大家還大部分選擇住的這種3房2廳的高層住宅。

五、未來住宅什么樣？

1、未來的房子必須是智慧的。未來萬物相連萬物互聯(lián)。他有思考，有智慧，可以與我們交流，和我們共同去探討。每個房子應(yīng)該有一個大腦中心，這個大腦中心應(yīng)該是家庭的一員。跟親人一樣，是一個管家，主人只要有什么需求一動腦子或者用語言控制，房屋就馬上去執(zhí)行，每個房間都有一面墻全是液晶屏，可以隨時無縫隙的信息交流和管控。

2、未來的住宅應(yīng)該是活動變化的機器。根據(jù)不同家庭不同時段，一部分隔斷可以靈活組合，室內(nèi)功能和裝飾也是變化的，比如客廳的功能可以會客，也可以辦公，也可以做音樂廳，裝飾也是隨之而變化的，一些客臥也是可以變化的，沒有客人來的時候可以變成書房，變成休閑廳。一些室外空間也可以伸縮的，比如陽臺可以伸出去。號稱當(dāng)代的達(dá)芬奇的克拉尼大師設(shè)計的一個36平米的多變住宅，有三檔不同的功能，第1檔是客廳，第2檔是餐廳，第3檔是臥室。在房屋的一角有一個變化的機器。隨著不同的功能選擇改變房屋的性質(zhì)和布局變化，空間不變功能變，把36平米達(dá)到了108平米的效果。

3、未來的住宅是有機生命體。傳統(tǒng)建筑都是無機物，未來的住宅一定要有一堵墻是有機的，是綠色生物質(zhì)的，會呼吸有溫度有濕度，能改變家庭的小氣候，俞孔堅家里陽臺設(shè)計的雨水花園就是一個不錯的有機墻體部分。未來的住宅還是要是健康的，空氣和水能夠檢測和過濾，對陽光溫度都是有監(jiān)控的。

4、未來的住宅還應(yīng)該是有情感的。能感知主人的情感變化，能提供關(guān)懷，能夠交流。主人也許思鄉(xiāng)了，也許高興呢，也許在反思了，他都能給予一些相應(yīng)的環(huán)境音樂、背景音樂、環(huán)境圖像。甚至空氣的感覺、氣味的感覺，這種電影院4D技術(shù)早就解決了，坐在家里可以轉(zhuǎn)換大海模式、森林模式、沙漠模式、家鄉(xiāng)模式等，馬上身臨其境。

5、未來的住宅是個文化品。住宅不僅僅是用來住的，也是個文化的載體。我們傳統(tǒng)的民居本身就是個文化遺產(chǎn)，雕梁畫棟、天地君師親、對聯(lián)一系列的文化故事，都應(yīng)該去傳承到我們的未來住宅里去。

6、未來住宅是體現(xiàn)價值的。我們現(xiàn)在一套房子動輒上千萬，它的價值體現(xiàn)哪里呢？工業(yè)產(chǎn)品怎么去體現(xiàn)價值呢？手表可以鑲鉆，我們的房子鑲什么呢？貴重金屬，名貴的石材、木材，精致的有價值的燒陶制品，還是其他呢？

疫情催生了網(wǎng)絡(luò)時代提前來臨，家庭占的比重越來越大了，我們的住宅功能和其他都要做出相應(yīng)的變化，辦公的功能增加了，互聯(lián)網(wǎng)的要求是更全面了。開發(fā)商要把握未來的形勢，提供符合需求的產(chǎn)品，設(shè)計師要引導(dǎo)設(shè)計的方向。

六、理想的城鄉(xiāng)居住空間

把握城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢，選擇正確的居住形式，打造高品質(zhì)的空間，創(chuàng)造理想生活模式。

1、借鑒日本東京緊湊高效的核心區(qū)。日本人口密度遠(yuǎn)大于我國，但是東京不照樣是以8層的集合住宅和聯(lián)排住宅甚至別墅為主嗎？東京混合布局，采用智慧城市理念。我們不要在老城區(qū)過分強調(diào)日照間距，新老城區(qū)不能用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在城市中心如果選擇過嚴(yán)的日照間距標(biāo)準(zhǔn)，在老城區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟性會受到影響。同時對城市的形象和活力也有影響，破壞了原來城市的肌理。老城區(qū)的日照間距標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在正常間距的50%就可以。老城區(qū)功能復(fù)合，由于歷史原因所形成的城市尺度比較小，優(yōu)勢在于生活方便。蘇聯(lián)的住宅小區(qū)模式不利于城市的交通和活力，比較適合在郊區(qū)。

2、學(xué)習(xí)臺灣豐富多彩的文化空間。文化往往不容易落實到空間里邊，文化空間才是城市未來需要提升的品質(zhì)。臺灣在文化空間建設(shè)上比較成功，以誠品書店、臺北國際藝術(shù)村為例，他們開創(chuàng)了一個新的發(fā)展模式：文化創(chuàng)意商業(yè)模式，包括文化創(chuàng)意零售、特色餐飲、劇院式商業(yè)空間、展覽空間等多種模式，他們將文化創(chuàng)意與商業(yè)結(jié)合在一起，打造一種獨特的商業(yè)體驗空間。這種模式下的商品有情懷、重設(shè)計、高品質(zhì)，并且能植入本土文化，具備獨特的產(chǎn)品造型形式，可愛、可人、實用，有匠心精神。越南中部高地的銅鑼文化空間覆蓋了多個省份和近17個屬于太平洋-亞洲和太平洋中南部諸島族群的少數(shù)民族，這些人靠傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生活并且發(fā)展了自己的工藝傳統(tǒng)、裝飾風(fēng)格和房屋類型。

3、探索新加坡式城景交織的組成區(qū)。新加坡花園城市，土地面積710平方公里、綠地面積9707公頃、綠化覆蓋率50%、人均公共綠地18.74平方米，是名副其實的綠城。這次國土空間規(guī)劃將拉開生態(tài)格局。

4、打造德國式的都市郊區(qū)。德國的城市中心經(jīng)常不經(jīng)意的有一片森林，一條河流，鄉(xiāng)村卻擁有與城市無差別化有現(xiàn)代化的設(shè)施。疫情過后城市圈周圍郊區(qū)是個發(fā)展的重點，城鄉(xiāng)交融既能享受城市的便利，又能夠享受大自然的生態(tài)，是個理想的居住場所，我們要提前謀劃，高標(biāo)準(zhǔn)的謀劃和打造。

5、向往鳳凰式的充滿活力的特色小城鎮(zhèn)。鳳凰被譽為中國最美的小城，山水入城，文化厚重，尺度宜人，居住方便充滿活力。但是從全國來看，高地價和漫長的拿地程序必然催生了高層住宅，連邊遠(yuǎn)的西部縣城和一些小城鎮(zhèn)都在拼命建高層，頂層設(shè)計需要重點關(guān)注了！

6、憧憬李子柒式的詩意棲居的鄉(xiāng)村生活。田園牧歌一直是中國人的追求，詩意棲居的鄉(xiāng)村生活是每個人的夢想。陶淵明筆下的桃花源記“土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬。阡陌交通，雞犬相聞……”是古代人理想的生活，現(xiàn)在李子柒所倡導(dǎo)的大家自己種的食物，自己親手做、自己吃體驗田園牧歌的鄉(xiāng)村生活，在大城市郊區(qū)的一些鄉(xiāng)村會重新熱起來。呼吁國家允許把大量空置的鄉(xiāng)村農(nóng)房賣給城里向往鄉(xiāng)村生活的人。

七、疫情初現(xiàn)未來的理想生活

1、未來理想的生活：半天都市高效工作，半天鄉(xiāng)村居家生活。這次疫情催生和出現(xiàn)了未來的理想生活，大家不能去上班，宅在家里。

2、大都市圈郊區(qū)居住。未來隨著城際軌道交通的進(jìn)一步便捷，互聯(lián)網(wǎng)信息的進(jìn)一步應(yīng)用，未來的生活將打破城鄉(xiāng)的界限，我們可以居住在鄉(xiāng)村或者是郊區(qū)。

3、互聯(lián)網(wǎng)上工作。每天有一半的時間與家人在一起一邊工作，一邊生活。早上9:30坐上軌道交通，不到一小時就已經(jīng)坐到了辦公室，工作一個半小時，中午同事們在一起午餐情感的交流。下午再工作一個半小時，4:00陽光明媚已經(jīng)回到家里面，跟家人們、跟孩子們一起，又可以工作，又可以感知家庭的生活。

4、優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。這些地方都有優(yōu)質(zhì)的公共配套服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)加快遞提供的優(yōu)質(zhì)生活的保障。

5、寄情山水休閑旅居生活?，F(xiàn)在很多地方都建設(shè)了旅居新區(qū)，在大都市圈的外側(cè)，在一些山清水秀的地方都建了一些這種未來的社區(qū)，威海的銀灘、巴馬的康居、神農(nóng)架下的興山都打造了很多旅居新區(qū)。

這次疫情已經(jīng)提前顯現(xiàn)這種未來的生活了，我們未來的住宅應(yīng)該給這種去調(diào)整和適應(yīng)。

八、把城市老舊小區(qū)改造的更有文化和品質(zhì)

1、功能復(fù)合更新的方向。新業(yè)態(tài)、新生活、新文創(chuàng)。城市的老舊小區(qū)在過去是住宅，在未來可能是一種混合布局的。一定要調(diào)整新的業(yè)態(tài)，不是單純的居住，可以是酒店，可以是辦公，可以是工作室。這種新業(yè)態(tài)是一種將來臨的城市井噴的服務(wù)業(yè)，也會適應(yīng)未來智慧時代來臨之后，人從工作中解放出來，有大量的時間去生活的需求。同時這些老舊的小區(qū)往往是藝術(shù)家們文學(xué)家們的創(chuàng)造基地，像798和首鋼文化區(qū)都是過去的老舊工廠區(qū)。

2、時代風(fēng)格體現(xiàn)的手法。我們時代的風(fēng)格：雜亂，沖突，多元。如果說民國風(fēng)是歐式用青磚來表達(dá)的話，如果說文革風(fēng)是大字報標(biāo)語的話，那么我們改革開放過去這幾十年的風(fēng)格是什么呢？我想雜亂沖突和多元就是這個時代的風(fēng)格，我們要正視這個風(fēng)格，不要回避，我們要把它整理出來，因為這個時代社會是最動蕩的，這個時代文化是最沖突的，這個時代經(jīng)濟是最不均衡的。文化最多元的，歐式的，中式的，東洋式的，現(xiàn)代式的，后現(xiàn)代式的，徽派的，吊腳樓風(fēng)格等等，各種文化都在這里沖撞，也許過很多年之后，一切又歸為平衡，再回看這一時期的建筑風(fēng)格，會覺得是如此的有特色，記得有一年LV的一款新包用的是中國農(nóng)民工用的紅藍(lán)編織袋包圖樣，它也是一個時代的印記，也是一種文化符號的傳承。

3、新增產(chǎn)權(quán)是老舊小區(qū)改造的動力。隨著老齡化的來臨，老舊小區(qū)改造最為經(jīng)濟，要體現(xiàn)文化演變，提升豐富多彩的老舊區(qū)。我們的老舊小區(qū)大部分建立在八九十年代，到現(xiàn)在已經(jīng)四五十年過去了，他也成為了文化街區(qū)，我們要善待它，要豐富它，要完善它。功能的提升是最最重要的，特別是電梯，既解決老年問題，也解決舒適性。我們要積極探索由政府掏錢來建電梯，或者租用，或者把新增交通部分的產(chǎn)權(quán)過戶給原住戶。老舊小區(qū)的改造實際上帶來了住宅的升值，要積極撬動居民自己掏錢來改善居住質(zhì)量和價值的積極性，我認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶是最為重要的，新增的交通面積是一筆不小的財富，也是老舊小區(qū)改造資金的最終來源。

亡羊補牢！在城市化出現(xiàn)拐點的今天，在以國家中心城市和城市群發(fā)展為主的當(dāng)下，更加要做好頂層設(shè)計，別一錯再錯了。疫情帶來了所有人的冷靜和反思，我們應(yīng)該好好思考一下了！

【作者簡歷】

方明，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部歷史文化保護(hù)與傳承專家委員會委員，中國城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院院長。

先后多次獲得聯(lián)合國人居最佳范例獎、國家設(shè)計金獎、詹天佑土木工程大獎、建設(shè)部優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎等獎項。2001年發(fā)明了疊拼住宅，在全國各地規(guī)劃建成了10多個新城區(qū)；其中在浙江湖州的東白魚潭小區(qū)成為我國住宅設(shè)計的典范，全國各地達(dá)28萬人去參觀學(xué)習(xí)。

從1992年起，一直專門從事縣城和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定與研究工作，是我國縣、鎮(zhèn)、村建設(shè)領(lǐng)域最資深專家之一，著有我國第一套《新農(nóng)村建設(shè)叢書》等書目。