繼臨港新片區(qū)、金山之后，1月13日，上海青浦區(qū)、奉賢區(qū)先后出臺人才安居新政，優(yōu)化人才購房門檻。新政降低非滬籍人才社?；騻€稅年限要求，從過去的五年縮短至三年，同時將購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

新政落地首個周末，澎湃新聞走訪咨詢多個新房項目及二手房中介門店，據(jù)反饋，人才政策在新房項目到訪量、二手房線上咨詢量方面已有所體現(xiàn)，但由于臨近過年，業(yè)內(nèi)預(yù)計政策有望在年后持續(xù)發(fā)力。

定向松綁外地單身住房限購，青浦新城新房出清周期14個月

此次，青浦和奉賢區(qū)根據(jù)區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向前提下實施人才新政。文件顯示，與青浦區(qū)、奉賢區(qū)用人單位簽訂2年及以上勞動（聘用）合同且工作滿1年的非滬籍人才；同時，在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房；并同時符合單位條件之一、個人條件之一的，可在青浦、奉賢新城區(qū)域范圍內(nèi)購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，從政策定調(diào)和影響來看，青浦、奉賢本次政策調(diào)整屬于限購類政策的松綁，購房門檻降低，既向特定群體釋放了利好信號，也是上海郊區(qū)市場政策寬松基調(diào)的延續(xù)。而且，本次新政是針對“非滬籍單身”人才購房限制的放松，有利于促進(jìn)部分合理住房需求的釋放，利好區(qū)域去庫存、提振樓市活躍度，同時也有利于加強(qiáng)上海外圍城區(qū)的人才吸附能力。此外，兩大新城緊密發(fā)布新政，所傳遞出的積極信號也相對更為強(qiáng)烈，預(yù)計將帶動市場短期迅速升溫。不過，也需要注意的是，由于政策松綁主要針對人才群體，且需要進(jìn)行人才認(rèn)定，仍具有一定的約束力。

從市場情況來看，此次奉賢與青浦新城松綁人才限購政策與市場供需不無關(guān)系。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，青浦新城2023年新房成交面積同比下降10.9%，出清周期在14個月，奉賢新城2023年新房成交面積同比下降24.3%，出清周期在7.4個月。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，人才安居政策有利于促進(jìn)各類人才流入，提速新城發(fā)展，將在一定程度上對剛需和改善性住房需求釋放起到促進(jìn)作用，對市場情緒將帶來積極引導(dǎo)。

已有單身人才至售樓處咨詢，二手房線上咨詢量明顯

從政策的市場反饋來看，新政落地的首個周末，已有單身人才前往售樓處咨詢了解。

1月14日，澎湃新聞走訪了位于奉賢新城核心區(qū)域的新房項目，多個銷售人員表示已有接待單身人才咨詢。

位于奉賢新城核心區(qū)域的上江南璟薈名庭項目第二批次房源于1月14日中午12時結(jié)束為期四天半的認(rèn)籌。

澎湃新聞在售樓處現(xiàn)場看到，14日當(dāng)天認(rèn)購結(jié)束后仍有多組客戶前來了解項目。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，上江南璟薈名庭項目二批次的認(rèn)購時間為1月10日9時至1月14日12時，13日（周六）一天項目到訪量近百組。同時，銷售人員介紹，“一批次剩余房源續(xù)銷熱度持續(xù)，近4天成交7套”。

上江南璟薈名庭營銷負(fù)責(zé)人表示，項目售樓處于去年9月底開放，國慶加中秋假期項目來訪量近3000組。此次，二批次加推379套房源，在目前市場環(huán)境下認(rèn)購情況表現(xiàn)平穩(wěn)。

對于此次落地的奉賢人才安居政策，上述負(fù)責(zé)人表示，新政落地后確實有區(qū)域內(nèi)工作的人才來項目咨詢，對于新政的后續(xù)落地，我們也會走訪東方美谷、數(shù)字江海等園區(qū)中的一些企業(yè)，去進(jìn)一步宣傳政策，讓更多符合條件的人才去了解。

上述負(fù)責(zé)人提到，“對項目整體銷售而言，后續(xù)還是要看二手房市場的流通情況，從我們項目而言，由于客群比較聚焦奉賢本地客戶，因此一部分置換客戶的購房周期相對較長。不過，在政府部門利好政策的不斷疊加下，有利于提振市場信心，一二手市場的購房鏈條也會更加通暢，相信市場也會逐步回暖。”

位于奉賢新城核心區(qū)域的另一個項目是中建御璟園，與上江南璟薈名庭項目第二批次房源同一認(rèn)購時間。

據(jù)項目銷售人員介紹，項目產(chǎn)品包括小高層、洋房、疊墅、聯(lián)排，面積段涵蓋約99-230平方米，房地聯(lián)動價為5.5萬元/平方米，首期開盤238套房源，后續(xù)項目預(yù)計還會分兩個批次入市。

該項目銷售人員表示，首期認(rèn)購情況在預(yù)期內(nèi)，從購房客群來說，以地緣客戶居多，奉賢當(dāng)?shù)氐目蛻羝蛴诟纳菩枨螅非竺娣e大、位置好、環(huán)境好的項目。

1月14日上午，是該項目集中認(rèn)購的最后半天，澎湃新聞在項目現(xiàn)場看到，依然有不少客戶前來看房咨詢。

對于奉賢的人才購房新政，上述銷售人員表示，由于新政落地后，恰逢周末，因此項目售樓處確實有人才客戶到訪和咨詢，預(yù)計政策的發(fā)酵還需要一定的時間，加之已臨近過年，政策的有效釋放可能還需觀察春節(jié)后的三四月份的市場表現(xiàn)。

從購房需求來看，改善和剛需客戶受市場及政策變化影響較小。奉賢南橋被譽為奉賢人心目中的“宇宙中心”，在項目現(xiàn)場，有奉賢本地的客戶接受澎湃新聞采訪時表示，“政策對我們的影響較小，南橋的房子我們都想買的，這次來看房也是為了改善，買大一點，御璟園和上江南一起認(rèn)購，比較糾結(jié)。”

從二手房市場而言，新政的市場效果更為明顯。青浦新城太平洋房屋區(qū)域經(jīng)理張經(jīng)理對澎湃新聞表示，“政策落地后，周末兩天接待線上、線下的一些人才客戶咨詢較多。以太平洋房屋的兩家門店數(shù)據(jù)為例，周末兩天接到了20多個相關(guān)咨詢，客戶以本科學(xué)歷居多，同時滿足3年社保，并在青浦上班，所在的企業(yè)也比較好。我們接待的20多個客戶中，成功邀約可以出來看房的客戶有5個，正在持續(xù)和客戶溝通中。”

據(jù)上述經(jīng)理介紹，政策的持續(xù)落地也增加了市場的購房信心。“今天（1月14日）我們門店成交了2套房源，原來客戶入市信心還是有所不足，但在政策持續(xù)落地后，客戶認(rèn)為官方穩(wěn)房價的決心明顯。因此，雖然此次人才政策未對其購房有直接影響，一系列政策疊加后，激發(fā)起了這部分剛需客戶的入市信心。”

新政有望在今年三四月份持續(xù)發(fā)力

相較于奉賢和青浦，金山區(qū)于去年10月就已出臺人才安居政策。

按照政策，在金山重點轉(zhuǎn)型區(qū)（包括金山濱海城區(qū)、高新社區(qū)、亭楓社區(qū)部分區(qū)域共計36.2平方公里的范圍內(nèi)），實施差異化的限購政策。

文件提出，結(jié)合城鎮(zhèn)布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和轉(zhuǎn)型需求，劃定重點轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房政策實施范圍。經(jīng)區(qū)人才管理部門認(rèn)定，同時符合單位條件、個人條件之一以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

金山區(qū)的政策落地效果也給到奉賢與青浦新城一定的參考。

從澎湃新聞的走訪來看，目前，金山區(qū)多個新房項目正在持續(xù)銷售。多個項目銷售人員介紹，去年12月中旬，上海調(diào)整多項樓市政策，對項目去化有一定的刺激作用，特別是去年12月下旬，售樓處日均到訪量相較新政前有所提升，對市場信心和成交提振明顯，不過1月之后市場逐步回歸平穩(wěn)。

位于金山亭林板塊的一新房項目銷售人員介紹，項目售樓處于今年1月初正式開放，售樓處日均到訪量穩(wěn)定，項目將于今年3月左右開盤，目前意向客戶近60組。

對于人才安居政策，熟悉金山區(qū)域的業(yè)內(nèi)人士指出，金山是相對比較封閉的市場，對比奉賢和松江，金山的新房價格門檻較低，因此更多是靠外區(qū)客戶導(dǎo)入。人才政策對符合條件的人才降低了購房門檻，但對外區(qū)工作的購房需求尚未涉及。“對區(qū)域內(nèi)的人才客戶而言，前期是由符合條件的企業(yè)向政府部門申請白名單，再由符合個人條件的客戶獲得購房資格，因此政策實際落地需要一定的時間。同時，單身購房客戶與成熟家庭客戶不同，成熟家庭客戶對市場和政策的了解已經(jīng)有一定的周期，但對單身客戶而言，政策出臺后是從零開始了解居住型產(chǎn)品的，通常來看，從政策出臺到對市場的影響，往往需要3個月至半年左右的時間，金山的人才政策出臺后，售樓處的接訪量確實有，而原來是不會有單身購房者來咨詢的。總的來說，政策在春節(jié)前釋放也為年后的樓市回穩(wěn)做鋪墊，新政有望在今年三四月份持續(xù)發(fā)力。”

可以看到，作為一線城市，上海自2023年9月初以來逐步調(diào)整了樓市政策。

2023年9月1日，上海宣布全面執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，政策內(nèi)容主要為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

新政出臺后，賣一買一的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購房，購房成本明顯降低。

2023年12月14日，上海再度官宣兩項樓市政策，包括優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整后，普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再看總價、首套房首付比例下降至最低三成，同時，首套、二套房利率全線下降。

在人才安居方面，臨港新片區(qū)、金山、奉賢、青浦也已有條件地放開外地單身限購。

關(guān)榮雪認(rèn)為，從政策傳遞的導(dǎo)向來看，出于盤活遠(yuǎn)郊區(qū)、減輕中心城區(qū)負(fù)荷等方面考慮，五大新城（臨港新片區(qū)及南匯新城、嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城）是上海落實分區(qū)的差異化調(diào)控調(diào)整的優(yōu)選，截至目前，僅剩嘉定、松江的購房政策未作調(diào)整，預(yù)計接下來也會跟進(jìn)。同時，從上海各區(qū)映射到全國各地來看，降低限購門檻、甚至局部取消限購，是當(dāng)下樓市調(diào)控政策的重點趨勢之一