7年前花費85.25億元成本買下的17宗土地，在開發(fā)6年后才發(fā)現(xiàn)其中14塊土地存在嚴(yán)重污染。上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“陸家嘴”）11月4日的一份訴訟公告引起了網(wǎng)友的熱議。

該事件并非簡單的公司之間的糾紛問題。隨著更多細(xì)節(jié)披露，案件在11月8日迅速沖上熱搜，而令廣大網(wǎng)友們“吃瓜”的重點有三：

一是陸家嘴怒告五家單位，其中更涉及江蘇政府工作部門。陸家嘴在公告中透露，下屬子公司因土壤污染問題，將江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司（以下簡稱“蘇鋼集團(tuán)”）、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局告上法庭，近日收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書；

二是陸家嘴索賠金額高達(dá)100億元，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該場官司的訴訟費用可能高達(dá)5000萬；

三是14宗嚴(yán)重污染的土地引起了市場關(guān)注。2016年陸家嘴買的地但直到2022年才發(fā)現(xiàn)有污染的土地，此時大批商業(yè)已經(jīng)建好，其中污染物是否對建筑工人造成影響？工地作業(yè)長達(dá)6年為何沒有發(fā)現(xiàn)污染超標(biāo)的問題？提起訴訟前，是否嘗試過其他處理方案？等等疑問隨之而來。

針對上述問題，11月8日，陸家嘴公司證券事務(wù)部回復(fù)南都·灣財社稱：“有關(guān)土壤污染糾紛事宜，我們在公告里都披露了，目前不接受采訪。關(guān)于已交付的雷丁學(xué)校等項目情況，從信披角度我們不需要公開。后續(xù)事情有進(jìn)展我們會做公告的。”南都·灣財社也致電了上述5名被告，但截至發(fā)稿前，電話未接通。

多位業(yè)內(nèi)人士向灣財社記者表示，“毒地”背后牽扯到復(fù)雜的利益，滬蘇兩地政府相關(guān)部門應(yīng)該理性處理相關(guān)問題，防范產(chǎn)生后遺癥。

斥資85億競價222輪

陸家嘴買到14宗“毒地”？

事情源于陸家嘴7年前“走出去”的戰(zhàn)略決策。

2016年，陸家嘴指定控股子公司佳灣公司和佳二公司（通過信托計劃）組成聯(lián)合體在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓的綠岸公司95%股權(quán)，綠岸公司名下的主要資產(chǎn)為位于蘇州高新區(qū)蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權(quán)。

據(jù)當(dāng)時公開報道顯示，這場股權(quán)競拍征集到30多家意向投資方，共有19家企業(yè)參與，經(jīng)過了222輪競價，吸引了綠地、保利、世茂、萬科、招商等多家房企參與競拍。

陸家嘴最終以總價85.25億元（成交報價68.4億元，債務(wù)16.85億元）競得蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%的股權(quán)。

打敗了一眾實力房企的陸家嘴對本次競拍成功也頗有信心。彼時集團(tuán)公開表示，成功聯(lián)合競得蘇州綠岸95%股權(quán)，有利于進(jìn)一步增加公司土地儲備，拓展公司發(fā)展空間，“通過積極實施‘走出去’戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力，增強公司持續(xù)經(jīng)營能力和盈利水平。”

但陸家嘴大膽“走出去”的投資決策卻并沒有那么一帆風(fēng)順。

2021年，坊間傳出蘇州綠岸意外發(fā)現(xiàn)項目的部分地塊存在嚴(yán)重污染風(fēng)險的消息，同時已向當(dāng)?shù)卣块T做了報告。

2022年4月，江蘇省人民政府官網(wǎng)公布的《中央第二生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，第三方檢測機構(gòu)檢測結(jié)果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴(yán)重超標(biāo)，不符合用地標(biāo)準(zhǔn)。

其中還提到，蘇州高新區(qū)管委會高度重視，成立了工作專班，迅速開展工作，要求蘇州綠岸公司切實履行主體責(zé)任，于今年6月底前，委托第三方機構(gòu)完成土壤污染狀況調(diào)查方案制定，并抓緊組織實施，后續(xù)視調(diào)查結(jié)果依法開展相關(guān)工作，其間，上述地塊不得開展任何與土壤污染防治無關(guān)的活動。

同月，陸家嘴也發(fā)布公告表示17塊土地中，現(xiàn)已開發(fā)其中8幅地塊。并意外發(fā)現(xiàn)已建設(shè)教育設(shè)施的2號、13號地塊及尚未開發(fā)的3號、4號地塊均存在嚴(yán)重污染風(fēng)險，土壤或地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該等地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，4幅地塊面積合計約11.8萬平方米，截至2021年末，該4幅地塊累計工程投入金額約為4.5億元。

公告指出，公司組織專門力量核查發(fā)現(xiàn)，在蘇地2008-G-6號地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。

索賠百億能否成功？

法律人士：若土地污染鑒定造假，被告或面臨三重風(fēng)險

2023年，陸家嘴將有關(guān)涉事方告上法庭，11月4日其在公告中稱法院已立案受理相關(guān)案件。

在有關(guān)案件背景中，陸家嘴表示2022年以來，公司及各方環(huán)境調(diào)查確定綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時所披露的污染情況。同時，公司委托專業(yè)機構(gòu)核查發(fā)現(xiàn)，在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規(guī)、弄虛作假、不依法履職的侵權(quán)行為，共同導(dǎo)致了原告方受讓存在嚴(yán)重污染的案涉土地。

陸家嘴請求判令被告一向原告承擔(dān)賠償人民幣100.44億元（后續(xù)發(fā)現(xiàn)或明確實際金額高于該金額時將增加訴訟請求或另案提起訴訟）的侵權(quán)責(zé)任；請求判令被告二、三、四、五就第1項訴訟請求承擔(dān)連帶責(zé)任；請求判令本案訴訟費由各被告共同承擔(dān)。

這場索賠金額高達(dá)100億元的官司迅速引起市場的熱議。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此估算，按照0.5%的費用繳納，陸家嘴的訴訟費用便可能超5000萬。

對于陸家嘴起訴大額索賠的原因，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者直言，主要是其對建設(shè)項目所在土地存在的污染問題可能面臨巨大的法律風(fēng)險與法律責(zé)任，而此事件中的蘇鋼集團(tuán)、鑒定機構(gòu)等也會由此產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險、法律責(zé)任。

其進(jìn)一步表示，就陸家嘴集團(tuán)而言，根據(jù)目前的資料，其在案涉地塊中建設(shè)規(guī)模大、項目類型多、資金投入更是不菲，而相關(guān)項目在建設(shè)、竣工、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)所在土地存在嚴(yán)重污染，建設(shè)暫停、竣工驗收不合格、銷售中止、整改修復(fù)、重新鑒定等都是陸家嘴集團(tuán)正在或者后續(xù)需要面對的問題。而在這背后，僅在民事責(zé)任方面，就存在著和施工單位簽訂的施工合同和業(yè)主簽訂的購房合同等各類合同的違約風(fēng)險。

那么陸家嘴索賠100億元是否有概率勝訴？

王玉臣向記者表示，如果蘇鋼集團(tuán)在出讓時即對相關(guān)地塊土地污染情況知情、有知情的義務(wù)但沒有履行、知情但故意隱瞞等，不僅可能會對之前的合同效力產(chǎn)生影響，也會面臨相應(yīng)的違約責(zé)任，而對陸家嘴集團(tuán)需要承擔(dān)的損失等，陸家嘴集團(tuán)也有權(quán)向蘇鋼集團(tuán)進(jìn)行追償；另外如果鑒定機構(gòu)對案涉土壤污染情況存在鑒定造假的情況，其同樣面臨法律風(fēng)險及責(zé)任。

一是會涉及民事賠償風(fēng)險，并可能會與蘇鋼等主體承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；二是會面臨行政處罰的風(fēng)險，可能會面臨警告、罰款、沒收違法所得、撤銷相應(yīng)資質(zhì)等行政處罰；三是如果情節(jié)嚴(yán)重，相關(guān)責(zé)任人員還可能構(gòu)成提供虛假證明文件罪等刑事犯罪，承擔(dān)刑事責(zé)任。

而廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒同樣告訴記者，如果調(diào)查后證實案涉土壤污染情況存在鑒定造假的情況，陸家嘴可能會勝訴。但本案最終有可能會調(diào)解。

當(dāng)然，除了當(dāng)下訴訟官司，這場案件后續(xù)更要拿出相應(yīng)的解決方案，已開發(fā)地塊如何處理等問題更值得關(guān)注。

“毒地”案背后的陸家嘴：

營收凈利雙降，去年凈利潤10.85億

除了對案件本身的關(guān)注，該事件同樣引起網(wǎng)友對陸家嘴經(jīng)營情況的擔(dān)憂。

截至11月8日，陸家嘴市值為447.6億元，或由于案件影響巨大，公司當(dāng)日股價下跌0.75%，報9.30元/股。

“贏了官司也收不回成本”“100億索賠額度相當(dāng)于市值的22%了”“是不是沒錢開發(fā)了”針對該事件部分股民持負(fù)面態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)下行周期下陸家嘴也面臨經(jīng)營困境；但也有部分網(wǎng)友持正面態(tài)度，“陸家嘴的態(tài)度還可以，發(fā)生這樣的事情主動信息披露，投資者比較放心”“陸家嘴還算有良心，沒有再出具一份假報告用來騙業(yè)主買房”。

對于該案件是否會對公司經(jīng)營造成影響的問題，陸家嘴在11月4日的公告中提到，本案尚處于立案受理階段，暫無法判斷對公司本期或期后利潤的影響。據(jù)有關(guān)媒體報道，陸家嘴董事長徐而進(jìn)在11月6日的業(yè)績說明會上表示，公司專項工作小組正全力以赴開展處置、維權(quán)工作，推動相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)后續(xù)處置責(zé)任。

徐而進(jìn)還在業(yè)績會上強調(diào)，對于未來，公司將密切關(guān)注長三角市場情況，擇機參與，繼續(xù)積極支持長三角一體化發(fā)展建設(shè)，持續(xù)做強做優(yōu)公司主業(yè)。

盡管公司對投資仍有信心，但不可否認(rèn)的是，從數(shù)據(jù)方面來看，陸家嘴在營業(yè)收入及凈利潤方面已連續(xù)出現(xiàn)雙降的局面。據(jù)財報，2022年，陸家嘴實現(xiàn)營收117.62億元，同比減少15.21%；凈利潤10.85億元，同比下降74.84%；2023年前三季度營收約57.75億元，同比減少14.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.37億元，同比減少27.75%。

陸家嘴業(yè)績下滑與當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于低谷期不無關(guān)系。今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%；商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%。

“土地污染貶值，房地產(chǎn)市場下行，強行開發(fā)也無利可圖。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次案件浮出水面的主要原因是受多重因素的影響。

該案件的出現(xiàn)也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對土地開發(fā)的新一輪討論。“從業(yè)近20年，還沒有見過類似因為土壤污染而有的百億的退地的官司。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，官司已經(jīng)涉及兩地政府，因此并不好處理。但“毒地”已經(jīng)拖了7年之久，希望通過滬蘇兩地相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，可以從根本上解決這個問題。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則猜測，該案件中或還涉及造假腐敗等內(nèi)容，顯然需要嚴(yán)查。“此事也說明，在房地產(chǎn)激進(jìn)發(fā)展的一些年份，一些地塊出讓沒有遵循規(guī)范，違規(guī)出讓，進(jìn)而產(chǎn)生了很多問題，對于人民群眾合法權(quán)益造成了侵害。”他進(jìn)一步指出，行業(yè)需要對工業(yè)用地的安全性問題提高重視，企業(yè)應(yīng)該對于一些有工業(yè)用地開發(fā)歷史的要審慎，防范產(chǎn)生后遺癥。