原標(biāo)題：新政下的一線樓市： 看房客大增，漲價(jià)并不普遍

[ 以深圳鏈家梅林天虹店為例，7月該門店的咨詢量共430條，8月，升至530條左右，增長(zhǎng)幅度約23%。 ]

被“政策大禮包”砸中后，北上廣深的樓市終于有了盛夏的味道。

9月3日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后首個(gè)周末，北京各大樓盤人頭攢動(dòng)，有剛需盤日均接待數(shù)百組客戶，千萬(wàn)級(jí)改善盤日均成交額過(guò)億，并卡緊付款周期，還有新開盤項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)金額56.2億元。深圳有置業(yè)顧問(wèn)忙到“團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”，電話和微信消息不斷。

傳聞中樓盤趁勢(shì)漲價(jià)并不完全屬實(shí)，至少在北京，房企多在摩拳擦掌，趁政策時(shí)機(jī)多賣房去化，最多打算收回微幅的折扣。不過(guò)，市場(chǎng)熱浪開始聚集后，房企似乎也被點(diǎn)燃了難得的希望，有樓盤政策一出臺(tái)便連夜開會(huì)，準(zhǔn)備看市場(chǎng)情況調(diào)整策略。

二手房市場(chǎng)也感受到震動(dòng)，但與新房市場(chǎng)短期成交量提升不同，龐大的二手市場(chǎng)里業(yè)主信心最足，購(gòu)房者則相對(duì)冷靜。最明顯的變化是，新政后想掛牌賣房的業(yè)主增多，在價(jià)格上也較以往更強(qiáng)勢(shì)，有中介跟業(yè)主從晚上談到凌晨，后者仍不愿有折讓。

在北京工作九年，房產(chǎn)中介張林很久沒看到這種畫面了。這兩天，他從早上工作到深夜，一天只顧得上吃一頓晚飯。不過(guò)，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，連他都沒有百分百把握，這股熱浪會(huì)持續(xù)燃燒，還是瞬如短暫煙火。

“算價(jià)格時(shí)房子被人搶了”

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地北京后，新房市場(chǎng)最先感受到顫動(dòng)。此前北京名下無(wú)房，但在全國(guó)有過(guò)住房貸款記錄的人，突然獲得了首套房資格。

9月1日深夜，在北京豐臺(tái)區(qū)某均價(jià)10萬(wàn)+的改善項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)李薇的手機(jī)不斷亮起。“新政當(dāng)晚大概訂了五六套，客戶晚上直接轉(zhuǎn)賬說(shuō)，現(xiàn)在是首套房資格了，之前看項(xiàng)目很久，但首付多少有點(diǎn)問(wèn)題，現(xiàn)在不用著急賣舊房也夠了。”

新政第二日，該項(xiàng)目又賣出去十套，日均成交額在億元以上。有購(gòu)房者選好房正在算價(jià)格時(shí)，相中的樓層“就被搶了”。到9月3日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目待客區(qū)仍是座無(wú)虛席，置業(yè)顧問(wèn)還沒忙完上個(gè)，就趕著接待下一波客戶。

客戶量上漲，樓盤對(duì)客戶資質(zhì)、付款周期也有所要求。據(jù)李薇稱，要想買房的話，購(gòu)房者要先付20萬(wàn)訂金，7天內(nèi)要付齊40%首付；若達(dá)不到要求，7天內(nèi)最少也要付20%首付，月底前補(bǔ)齊。“如果市場(chǎng)一直走熱，付款周期不好的客戶，可能房源都不會(huì)給你。”

在北京南三環(huán)另一10萬(wàn)+均價(jià)項(xiàng)目，記者看到類似場(chǎng)景，樓盤日均銷售額過(guò)億。張林說(shuō)，9月3日該項(xiàng)目成交的一個(gè)客戶，之前很早就想買新房，但礙于原來(lái)二手房是貸款買的，即便賣了首付也不太夠。新政出來(lái)后，她直接看了六個(gè)項(xiàng)目，最后挑中一套下手。“本來(lái)也想周末看房，沒想到趕上政策節(jié)點(diǎn)了。”

據(jù)樓盤置業(yè)顧問(wèn)稱，與其他改善盤相比，該項(xiàng)目的特點(diǎn)在于與周邊二手房存在倒掛。“周邊很多新房已經(jīng)達(dá)到13萬(wàn)、14萬(wàn)均價(jià)，二手次新房也沒有低于12萬(wàn)均價(jià)的，這個(gè)盤指導(dǎo)價(jià)比二手房便宜，所以一直賣得不錯(cuò)，新政只是加速了去化。”

至于業(yè)內(nèi)盛傳的樓盤趁勢(shì)漲價(jià)，則非市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。以上述樓盤為例，9月3日它還拿出一套“特價(jià)房”吸引客戶，有棟樓低層房源政府指導(dǎo)價(jià)是106000元/平方米，打完折后均價(jià)不到9萬(wàn)。“主要賣高層大戶型，目前也未漲價(jià)，特價(jià)房主要是吸引客戶。”

不過(guò)，市場(chǎng)蓬勃的熱情，讓開發(fā)商似乎信心回升。上述置業(yè)顧問(wèn)稱，大戶型房源可能收回折扣，但還是要看銷售情況。李薇也稱，新政出臺(tái)第二天，公司便召開緊急會(huì)議，觀望各大開發(fā)商的動(dòng)向，目前雖沒上調(diào)價(jià)格，主要發(fā)力收緊客戶，但不排除后續(xù)折扣收回。

在另一南四環(huán)內(nèi)均價(jià)95000元/平方米的改善項(xiàng)目，記者同樣看到座無(wú)虛席、沙盤占滿的場(chǎng)景，項(xiàng)目一天平均成交10套、日均成交額1.5億以上。置業(yè)顧問(wèn)對(duì)漲價(jià)并未鼓吹，但表示房源緊缺，現(xiàn)在重點(diǎn)不是漲價(jià)問(wèn)題，而是慢的話好房源就沒了。

“我們?nèi)ツ?2月底開盤，項(xiàng)目本身體量不大，政策一出來(lái)加速了去化。現(xiàn)在雖然還沒清盤，但高樓層幾乎已經(jīng)沒了。”她稱，要買房需20萬(wàn)訂金、7天內(nèi)付清首付、當(dāng)月完成網(wǎng)簽。“指標(biāo)不是現(xiàn)成的，最好首付可以隨時(shí)出。”另一類似改善項(xiàng)目也稱，新政出來(lái)后賣出去30多套，對(duì)付款周期卡得也比較嚴(yán)。

對(duì)北京新房市場(chǎng)涌起的熱浪，張林深有體會(huì)，他表示自己所在的中介公司，以前日均整體成交40套左右，新政第二天便成交了340套，直接翻好幾倍。有偏郊區(qū)的剛需盤，近日每天接待四五百組客戶；還有項(xiàng)目因?yàn)榭們r(jià)低、周邊互聯(lián)網(wǎng)人士聚集，一天賣幾十套，置業(yè)顧問(wèn)沒時(shí)間管客戶，購(gòu)房者自主刷號(hào)看房。

高端改善項(xiàng)目更不愁銷路，9月3日，北京融創(chuàng)壹號(hào)院正式開盤，該項(xiàng)目總價(jià)3000萬(wàn)元起，現(xiàn)場(chǎng)總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元。“北京整體購(gòu)買力還是可以的，3000萬(wàn)以上的房子，沒有好市場(chǎng)與壞市場(chǎng)之分，越高端的越秒沒，受政策影響相對(duì)較小。”張林認(rèn)為。

廣州有樓盤首付降至兩成

在一線城市這波行情中，廣州最早落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此后深圳、上海和北京紛紛接力。但相較而言，廣州市場(chǎng)最為平穩(wěn)，還有樓盤首付從三成降至兩成。

9月3日，廣州荔灣區(qū)某樓盤的銷售顧問(wèn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，8月末一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，該樓盤將首付比例從原來(lái)的三成降至兩成，不過(guò)因?yàn)榕_(tái)風(fēng)，周末到售樓處看房的人并不多。“預(yù)計(jì)下周末人會(huì)多一些。”他表示，首付比例下調(diào)是相關(guān)部門調(diào)整的，不是個(gè)別樓盤定的，只要符合首套房要求，幾乎所有銀行都可以兩成首付。

此前，各地購(gòu)買商品住房的首付比例，非限購(gòu)區(qū)下限為首套20%、二套30%，限購(gòu)區(qū)域下限為首套30%、二套40%，近日監(jiān)管部門統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購(gòu)區(qū)域和非限購(gòu)區(qū)域，仍執(zhí)行限購(gòu)的城市首付比例下限有望下調(diào)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，從新房市場(chǎng)看，新政后北京項(xiàng)目銷售反應(yīng)明顯好于其他三個(gè)城市；其次是上海，一二手房的帶看量確實(shí)有提升，主城區(qū)改善樓盤好起來(lái)了。廣州因?yàn)閹?kù)存量偏大，雖然第一個(gè)發(fā)布認(rèn)房不認(rèn)貸新政，但是反應(yīng)是四個(gè)一線城市中最弱的。

深圳的新房市場(chǎng)則較廣州熱一些。上周日下午，臺(tái)風(fēng)的影響已經(jīng)過(guò)去，深圳市龍華區(qū)深圳北附近，該片區(qū)樓盤折扣較少，但現(xiàn)場(chǎng)看房的人流可觀。

今年8月中旬開盤的某樓盤，一名銷售顧問(wèn)忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，接待客戶的同時(shí)電話和微信消息不斷。他表示，當(dāng)天已經(jīng)接待了40多批客戶，而在8月末“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出來(lái)前并沒那么忙。該銷售對(duì)記者表示，新政后一些客戶的首付比例降低了，其所在的樓盤當(dāng)天已經(jīng)成交了十多套。

深圳北站另一還未開盤的項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)看房的人也不少，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售介紹，該樓盤計(jì)劃在9月中旬開盤，將推出400多套房源，盡管還未獲得預(yù)售證，但預(yù)計(jì)會(huì)比相同片區(qū)的其他樓盤便宜，目前已經(jīng)有500多批客戶進(jìn)行了誠(chéng)意登記。不過(guò)，記者注意到，該項(xiàng)目售樓處穿著工作服的銷售、中介也不少，人數(shù)與看房的人相當(dāng)。

而從上周末新開盤的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，深圳新房市場(chǎng)未有明顯波動(dòng)。例如寶安區(qū)的鴻榮源嘉譽(yù)時(shí)尚花園，今年7月首次開盤，推出1401套住宅，5.5萬(wàn)元/平方米，開盤當(dāng)天去化近1200套，去化率約85%；9月2日該項(xiàng)目第二次開盤，推出818套住宅，均價(jià)與首次開盤時(shí)相當(dāng)，去化率約73%，去化率低于首次開盤。寶安區(qū)卓越閔泰星奕府上周末（9月3日）則處于搖號(hào)階段，185批客戶選167套房，今年3月該項(xiàng)目首次開盤，推出392套住宅，共309批客戶參與搖號(hào)，相比之下，客戶房源比有一定增長(zhǎng)。

民生證券認(rèn)為，一線城市接連宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”，能釋放當(dāng)?shù)胤e累的置換需要，對(duì)全國(guó)整體購(gòu)房信心亦有提振作用。后續(xù)銷售會(huì)經(jīng)歷“購(gòu)房政策積累型需求釋放”、“購(gòu)房信心觀望型需求入場(chǎng)”和“購(gòu)房能力恢復(fù)型需求提升”三個(gè)階段，總體銷售趨勢(shì)或向好。

二手房業(yè)主信心大增

與新房市場(chǎng)有所不同，二手房市場(chǎng)對(duì)新政反應(yīng)最大的是業(yè)主。

“現(xiàn)在跟二手業(yè)主談價(jià)格太難了。”張林直言，新政出臺(tái)后，北京不少二手房業(yè)主對(duì)價(jià)格“咬得特別死”，堅(jiān)信后續(xù)市場(chǎng)會(huì)漲價(jià)，不再折價(jià)出售房子。“有一次跟業(yè)主從晚上八點(diǎn)談到凌晨四點(diǎn)，政策發(fā)布前其實(shí)還有所松動(dòng)，現(xiàn)在一分錢不愿降。”

在此之前，北京市場(chǎng)已經(jīng)歷了明顯的低溫期。安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，二手房連續(xù)4個(gè)月低于“榮枯線”。

張林表示，之前降價(jià)、難賣的多是“老破小”。有業(yè)主年初能賣560萬(wàn)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)是歷史最高價(jià)，但業(yè)主以為市場(chǎng)會(huì)好轉(zhuǎn)，結(jié)果降到450萬(wàn)也沒出手。還有不少上世紀(jì)80年代的老樓，房子掛牌登記半年多，一個(gè)看房的都沒有，不降價(jià)很難賣出去。即便是德勝等頂尖的學(xué)區(qū)房片區(qū)，市場(chǎng)也沒有最高點(diǎn)時(shí)好，巔峰時(shí)單價(jià)16萬(wàn)的房子現(xiàn)在賣13萬(wàn)。

如今，新政出臺(tái)，之前飽受降價(jià)困擾的業(yè)主，信心有所提升，二手房掛牌量也有增加。不過(guò)，后續(xù)成交會(huì)否明顯火熱，還需持續(xù)觀望。但即便是中介也表示，“現(xiàn)在的購(gòu)房者都理性了”，這兩天掛牌、看房的人都很多，市場(chǎng)仍在博弈中。

其他一線城市也有類似情況。第一財(cái)經(jīng)了解到，8月30日深圳官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，深圳二手房的掛牌量、帶看量有一定增長(zhǎng)，但是成交量無(wú)明顯變化。

例如，深圳鏈家寶安西海灣花園店，8月23日~25日三天，二手房新增掛牌5套，成交1套，帶看2批次；8月30日~9月1日三天，該門店新增掛牌7套，成交2套，帶看9批次，帶看量增長(zhǎng)較為明顯。

另外，以深圳鏈家梅林天虹店為例，7月該門店的咨詢量共430條，8月，升至530條左右，增長(zhǎng)幅度約23%。據(jù)悉，該店咨詢的客戶大多是剛需，年齡在30歲左右。

有深圳房產(chǎn)中介平臺(tái)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，新政出來(lái)后，其所在平臺(tái)帶看量、掛牌量都明顯變多，尤其是掛牌量，升至2010年以來(lái)最高峰。相比之下，成交量并沒有明顯變化，“新政出來(lái)不到一周，時(shí)間太短，購(gòu)房者也需要決策時(shí)間，還看不出明顯變化。”

張宏偉也發(fā)文表示，上海房產(chǎn)中介反映稱，新政對(duì)急著改善的買家來(lái)說(shuō)是重大利好，門店二手房預(yù)約帶看量直接增長(zhǎng)50%。不過(guò)二手房的牛市來(lái)得可能慢一點(diǎn)，定價(jià)權(quán)在房東手里，好房子看漲惜售、臨時(shí)跳價(jià)也會(huì)發(fā)生。如果都這樣，就會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的尷尬情況。

在他看來(lái)，認(rèn)房不認(rèn)貸新政，刺激了房東掛牌量，北上廣深都是如此，雖然有個(gè)別城市中介會(huì)內(nèi)部下降掛牌房源，控制掛牌房源數(shù)量。“一線城市樓市處于置換改善與拋盤套現(xiàn)同時(shí)存在、交錯(cuò)博弈的狀態(tài)，市場(chǎng)在向好，但呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的好轉(zhuǎn)，過(guò)程沒有那么順利。”