成都武侯區(qū)中央花園二期，正在進(jìn)行著一場(chǎng)前所未有的“試驗(yàn)”。

小區(qū)自1998年建成，共有72棟樓，3295戶業(yè)主，涉及業(yè)主和租戶將近兩萬(wàn)人。25年時(shí)間，小區(qū)撕裂出一條條無(wú)法再“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”的裂痕。五年來(lái)，業(yè)主兩次投票，最終達(dá)到99%同意率，決定小區(qū)在原址自拆自建。

記者探訪成都中央花園二期

業(yè)委會(huì)：五年兩次投票

這個(gè)夏天，對(duì)于成都中央花園二期來(lái)說(shuō)，是一次“轉(zhuǎn)機(jī)”。小區(qū)99%業(yè)主同意自拆自建，這也意味著他們決定主動(dòng)改變老舊小區(qū)的命運(yùn)。

而達(dá)到這個(gè)數(shù)字，小區(qū)業(yè)主整整用了五年。五年來(lái)，可謂是歷經(jīng)波折。

業(yè)委會(huì)副主任伍大明

在成都花園二期門(mén)口的宣傳欄里，到處都張貼著自拆自建的公示信息。在業(yè)委會(huì)辦公室，記者見(jiàn)到了業(yè)委會(huì)副主任伍大明，他今年74歲，胡茬花白，眼神堅(jiān)毅。其實(shí)早在2018年，伍大明就提出了“自主更新、拆舊建新”的想法。伍大明和業(yè)委會(huì)主任趙濤等人，便去征求政府支持。

2018年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板上回復(fù)：“如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會(huì)同相關(guān)部門(mén)、企業(yè)推動(dòng)該小區(qū)改造重建工作。”同月，武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦發(fā)布《告知書(shū)》：“若小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。”

在小區(qū)業(yè)委會(huì)成員和志愿者的努力下，到2019年8月，業(yè)主簽字同意率達(dá)到了95%。

2019年12月，政府就此事開(kāi)展論證。2020年3月，業(yè)主得到消息，小區(qū)屬于商品房，不屬于棚戶區(qū)，政策上不能支持。于是，“自拆自建”工作只好暫時(shí)作罷。

2020年4月，成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。2021年11月，時(shí)任區(qū)委書(shū)記陳麟到小區(qū)調(diào)研，提出“自拆自建”的方式。

伍大明介紹，按照政府的方案，每戶保留原來(lái)套內(nèi)面積，總建筑面積將增加10%，按照房本面積算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔(dān)，他們測(cè)算，每平方米大概4000元。

“一提到出錢(qián)，業(yè)主就不愿意了。”伍大明說(shuō)，業(yè)委會(huì)又給出方案——向政府爭(zhēng)取小區(qū)總建筑面積增加20%，業(yè)主按照1：1舊房換新房。開(kāi)發(fā)商墊資建房，多出的面積自行出售來(lái)覆蓋成本，這樣居民就不用再出錢(qián)。

從2022年3月，業(yè)委會(huì)開(kāi)始聯(lián)絡(luò)業(yè)主。直到2023年5月20日，業(yè)主簽字同意率達(dá)到99%。

業(yè)委會(huì)成員黃國(guó)華

今年72歲的業(yè)委會(huì)成員黃國(guó)華回憶，“這五年，別提多難了。”找不到業(yè)主，他們只能爬樓梯挨家挨戶去敲門(mén)，最后實(shí)在爬不動(dòng)，就坐在樓下等。“等到一個(gè)算一個(gè)。”

業(yè)主：曾經(jīng)的富人區(qū)成了“老破小”

這個(gè)小區(qū)，為何非得走自拆自建的道路？

就像黃國(guó)華所說(shuō)：“我們這里啥都方便，超市方便，地鐵方便，上學(xué)方便，醫(yī)院方便，各項(xiàng)配套設(shè)施都方便，就只有房子爛。”

20多年前，吳小翠（化名）和丈夫靠做生意，在中央花園二期買(mǎi)了七樓的房子。這是成都第一批商品房，1998年建成，占地200多畝，位于成都西南市區(qū)2.5環(huán)的位置。如今，小區(qū)外墻斑駁殘破，早已失去原本的樣子。

吳小翠是第一批入住小區(qū)的業(yè)主，“當(dāng)時(shí)，小區(qū)房子賣(mài)到了600元/㎡。”這是別人眼中的富人區(qū)。吳小翠原打算這房子能住一輩子，沒(méi)想到，現(xiàn)在卻困在“老破小”。

每天進(jìn)出小區(qū)時(shí)，吳小翠總會(huì)聽(tīng)到門(mén)衛(wèi)處喇叭里喊著：“安全就是工作，工作就是安全。”偏偏，安全問(wèn)題正是困擾著吳小翠和其他業(yè)主們的難題。

小區(qū)業(yè)主家的墻已經(jīng)露出磚石

這天又下起了雨，吳小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墻上裂開(kāi)幾處“口子”，裸露著刺眼的磚石。

除了下雨，業(yè)主最擔(dān)心的是地震。吳小翠和王秀娟家里的地磚都翹了起來(lái)。王秀娟住在一樓，她說(shuō)，樓棟地基下面都是空的。

小區(qū)現(xiàn)狀

記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)到處都有墻體開(kāi)裂、屋頂漏水、外墻鼓風(fēng)包脫落的現(xiàn)象。地下室改出租房、頂樓造露臺(tái)、車(chē)庫(kù)改住房等情況也屢見(jiàn)不鮮。

據(jù)業(yè)委會(huì)志愿者陳阿姨介紹，小區(qū)排水管年久失修，很多燃?xì)夤軟](méi)有煙道；車(chē)庫(kù)起過(guò)火，住宅樓內(nèi)部起過(guò)火。一而再的事故，讓本就傷痕累累的小區(qū)雪上加霜。

除了這些，治安問(wèn)題也讓吳小翠深受其害。吳小翠壓低了聲音：“很多家百十來(lái)平方米的房子，做成了隔斷出租，租戶就十幾個(gè)人。”

很多跟吳小翠同一批買(mǎi)房子的人，已經(jīng)陸續(xù)離開(kāi)了這里。小區(qū)留下的，要么是老年業(yè)主，要么是年輕租客。

房子出現(xiàn)的問(wèn)題，吳小翠已經(jīng)不想再去“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”，“自己一個(gè)人住，怎么都能將就。”在她看來(lái)，等待這個(gè)“老破小”的命運(yùn)，無(wú)非是舊改、拆遷或者“茍延殘喘”。“要不是房子太差，安裝電梯，我住在這里也是安逸得很。”但她知道，舊改已經(jīng)無(wú)法拯救她的家。

反對(duì)者：1%的糾葛

五年里，業(yè)主對(duì)自拆自建的質(zhì)疑聲，從未中斷過(guò)。有人擔(dān)心房子爛尾，有人懷疑業(yè)委會(huì)從中牟利。在簽字同意率達(dá)到95%時(shí)，業(yè)委會(huì)的工作曾一度沒(méi)有進(jìn)展。4月21日，伍大明貼出公示，“到5月21日為止，對(duì)自拆自建有意見(jiàn)的提出意見(jiàn)，不然就默認(rèn)同意。”

伍大明收到4戶業(yè)主打來(lái)電話。“有1戶業(yè)主表示，要是能把房子折現(xiàn)，直接結(jié)算那就同意。有兩戶業(yè)主擔(dān)心如果沒(méi)有政府支持，房子會(huì)爛尾。”

樓頂亂建

記者找到了另外一位明確反對(duì)者，“65棟阿姨”。她拄著拐棍，從鋼制沙發(fā)上擠出一個(gè)角落坐下。1996年，她花了5萬(wàn)元全款買(mǎi)下這套房子。房子在3樓，59平方米，算是小區(qū)的最小戶型，家里到處堆滿雜物。

說(shuō)起自拆自建，“65棟阿姨”表示“不可靠”。“這件事，不是政府主導(dǎo)，我就擔(dān)心房子會(huì)爛尾。”她還舉例，自己妹妹家旁邊有個(gè)小區(qū)，拆了十幾年，到現(xiàn)在還沒(méi)有建起來(lái)。

“65棟阿姨”離婚了，女兒在北京，她自己一個(gè)人住在這里。她指了指拐棍，講述了另外的擔(dān)心，“我腿受傷了，到時(shí)候拆了房子，我自己一個(gè)人怎么搬家？”

“65棟阿姨”還表示，她很滿意現(xiàn)在住的樓層，但重建以后分房子就成了問(wèn)題。“住在高層樓房，萬(wàn)一發(fā)生地震，怎么跑??？”再者，她對(duì)電梯的維修費(fèi)等問(wèn)題也有所顧慮。

談到令她滿意的方案，她表示，“我希望按照1：2舊房換新房。”她甚至不相信業(yè)委會(huì)所說(shuō)的業(yè)主同意率已經(jīng)達(dá)到了99%。

當(dāng)?shù)兀合嚓P(guān)部門(mén)在對(duì)接

伍大明清楚，達(dá)到業(yè)主99%的同意率，并不是終點(diǎn)。“后面的路，更難走。”

5月25日，業(yè)委會(huì)就已經(jīng)形成報(bào)告提交給成都市發(fā)展和改革委員會(huì)。伍大明說(shuō)，“改革辦具體負(fù)責(zé)科室在處理這件事情。”

除了對(duì)接政府，業(yè)委會(huì)還要對(duì)接開(kāi)發(fā)商。伍大明告訴記者：“我們已經(jīng)聯(lián)系4家開(kāi)發(fā)商，其中有2家開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與政府溝通。”

記者嘗試聯(lián)系發(fā)展和改革委員會(huì)工作人員詢問(wèn)事件進(jìn)展情況，工作人員表示不方便接受采訪。

斑駁的外墻

記者了解到，國(guó)內(nèi)目前只有一個(gè)自籌自建成功案例?；⒕崧?號(hào)5幢作為南京首個(gè)產(chǎn)權(quán)人自籌資金改造的樓房，從籌備到入住前后歷時(shí)近十年。和成都中央花園不同，南京該小區(qū)翻建費(fèi)用按照市、區(qū)和產(chǎn)權(quán)人2：2：6比例分?jǐn)?，而且它體量小，沒(méi)有增加容積率，翻建是在“原址、原面積、原高度”的原則上進(jìn)行的。

雖然沒(méi)有前例可以參考，但伍大明覺(jué)得這不是一個(gè)無(wú)法企及的理想，也不是一次冒險(xiǎn)，而是可以實(shí)現(xiàn)的可能。“像這種自拆自建的形式，要考慮幾個(gè)方面的問(wèn)題。一是升值空間大，二是容積率有增加的可能。”

伍大明認(rèn)為，讓業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府都滿意的關(guān)鍵因素就是容積率的問(wèn)題。“現(xiàn)在我們小區(qū)的容積率是2.0。如果容積率達(dá)到2.5以上，那后面就能推動(dòng)了。”

目前，伍大明正忙著整理兩個(gè)具體的可行性方案。他認(rèn)為，后面還有更多挑戰(zhàn)，誰(shuí)主導(dǎo)，怎么拆，怎么建，怎么處理業(yè)主臨時(shí)租房的問(wèn)題，都要一步一步來(lái)。伍大明說(shuō)：“如果順利，一兩年能動(dòng)工，四五年后能住上新房。”

這場(chǎng)“試驗(yàn)”能否成功，也是伍大明思量的問(wèn)題。“萬(wàn)一這件事干不成，沒(méi)動(dòng)大家一磚一瓦，只不過(guò)是我們多跑跑，多費(fèi)精力。”

五年了，“伍大明們”還在等待著一個(gè)新家。