北京二手房市場(chǎng)調(diào)查：某中介公司單日成交402套，有房源成交周期僅1天，中介：感受到了復(fù)蘇的氣息   

“進(jìn)入6月份以來，向我咨詢的客戶明顯變多。”在經(jīng)歷了疫情反復(fù)、市場(chǎng)筑底后，2022年7月7日，北京二手房中介韓光終于感受到了市場(chǎng)復(fù)蘇的氣息。

2021年下半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，同時(shí)，北京受到學(xué)區(qū)房監(jiān)管、海淀推行二手房指導(dǎo)價(jià)等政策的影響，二手房市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)。

時(shí)隔一年后，這一情況終于有所好轉(zhuǎn)。北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年6月份北京二手房網(wǎng)簽11009套，環(huán)比上月增長(zhǎng)28%。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，回暖的原因主要在于前兩個(gè)月受疫情影響，一定程度上阻礙了線下看房，導(dǎo)致市場(chǎng)成交的基數(shù)較低。而前期積壓的購房需求呈現(xiàn)出小幅集中釋放，也導(dǎo)致了市場(chǎng)成交量出現(xiàn)上揚(yáng)。

6月下半月復(fù)蘇明顯

在市場(chǎng)最前端的中介們，于6月份最先感受到了二手房市場(chǎng)的暖意。

“疫情好轉(zhuǎn)之后，出來看房的客戶明顯變多。”中介劉梅告訴時(shí)代周報(bào)記者，6月份，通過網(wǎng)絡(luò)咨詢或者直接去門店看房的購房者，相較于4、5月份顯著上漲。

“從6月下旬開始，北京二手房的交易量開始穩(wěn)步上漲，現(xiàn)在基本上已經(jīng)回歸到今年5月疫情前的水平了。”韓光向時(shí)代周報(bào)記者提供了一組數(shù)據(jù)，7月3日全天，韓光所在公司成交二手房成交量為402套，而5月同時(shí)期，成交量?jī)H為200-300套左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向時(shí)代周報(bào)記者表示，從2022年月度走勢(shì)來看，4月份，在市場(chǎng)信心尚未完全筑足之下，又遇疫情侵襲，市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程受阻，成交量連續(xù)兩月下滑。直至6月份，疫情好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)情緒回升，二手房成交規(guī)模止落回升。

而成交量上漲的背后，是購房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變，“以前是觀望情緒濃重，購房者考慮半年左右很正常，但最近，購房者基本碰到合適的就定了。”韓光向時(shí)代周報(bào)記者說道。

以保利嘉園一號(hào)院一套88.69平方米的房屋為例，該房屋6月18日掛牌，掛牌價(jià)為492萬元，1天后即成交，成交單價(jià)54798元/平方米。

“如果不包括成交過程中的某些流程，從看房到定房大約2個(gè)小時(shí)就成交了，還有好幾撥客戶在樓下等著。”韓光告訴時(shí)代周報(bào)記者，他近期登記的幾套房子成交周期都在1天左右。“疫情期間有需求的客戶看不了房，所以客戶比我們都著急，都是請(qǐng)假來看，覺得還行就直接簽了。”

約兩周放款，48小時(shí)新增房源達(dá)1481套

除購房者心態(tài)轉(zhuǎn)變外，亦有不少中介認(rèn)為，北京二手房成交量上漲還與信貸放款速度較快有關(guān)，“銀行批貸速度更快，并且直接將貸款打到業(yè)主銀行卡，業(yè)主能更快拿到錢。”韓光說。

中介王岐向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前北京組合貸批貸周期在7-15天左右，一個(gè)半月就能放款。中介劉磊也告訴時(shí)代周報(bào)，基本兩周時(shí)間就可以放款，“每年流入房市的資金都有限制，前半年交易多后半年就會(huì)緊張。今年4月和5月成交量環(huán)比都少，所以目前批貸沒問題。”

張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，今年4月份以來發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市中，北京是少數(shù)沒有出臺(tái)文件、對(duì)需求側(cè)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)控放松的城市，而北京市場(chǎng)的回暖卻早在今年一季度就已確立。在此背景下，政策的放松信號(hào)偏弱，因此，針對(duì)樓市的實(shí)質(zhì)性利好集中在信貸層面。

張波認(rèn)為，北京房貸的變化重點(diǎn)體現(xiàn)在審查以及放款節(jié)奏的變快，這一變化在去年年底就已經(jīng)有所顯現(xiàn)，今年則延續(xù)了相關(guān)變化，這也導(dǎo)致市場(chǎng)的流動(dòng)性增強(qiáng)，尤其是不少改善置換人群可以快速實(shí)現(xiàn)“賣舊買新”，這是北京樓市總體小幅升溫的主要原因。

同時(shí)，貸款放款周期變快，也會(huì)令新增掛牌量增加。王岐向時(shí)代周報(bào)記者出示了一組數(shù)據(jù)，鏈家目前在北京地區(qū)共有108415套房源，而48小時(shí)新增房源達(dá)1481套，相較疫情時(shí)數(shù)量明顯變多。

“北京二手房購房者有其特定標(biāo)準(zhǔn)，如按戶型選房等，之前市面上房源少，可供購房者選擇范圍不多，極大可能碰不到心儀的房子，而可選擇的房源變多后，成交量自然會(huì)上漲。”在韓光看來，新增掛牌量的增加也是成交量上漲的原因之一。

成交量上漲的同時(shí)，北京二手房的房?jī)r(jià)也在微漲。諸葛找房數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年6月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為58730元/㎡，環(huán)比上漲0.56%，同比上漲5.51%，同比漲幅較上月擴(kuò)大0.29個(gè)百分點(diǎn)。北京市場(chǎng)均價(jià)自2月起連續(xù)5個(gè)月上漲，而且6月市場(chǎng)均價(jià)創(chuàng)近兩年來月度新高。

陳霄向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前北京市場(chǎng)信心有一定改善，隨著政策基本面持續(xù)向好，加大對(duì)合理住房需求的支持力度，北京二手房成交量仍有回升空間。

預(yù)計(jì)下半年走穩(wěn)

事實(shí)上，不僅僅是北京，貝殼數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國二手房市場(chǎng)低位修復(fù)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)及預(yù)期均有改善。

上半年，各城市因城施策，積極使用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱，采用包括放松限貸（降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸）、限購、限售、個(gè)稅免征年限縮短等措施，提振市場(chǎng)預(yù)期，恢復(fù)市場(chǎng)流通。

核心城市群市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長(zhǎng)三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場(chǎng)率先復(fù)蘇。大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭比較明顯。

貝殼研究院分析稱，根據(jù)歷史政策傳導(dǎo)規(guī)律，市場(chǎng)復(fù)蘇分為領(lǐng)頭復(fù)蘇、帶動(dòng)復(fù)蘇和整體復(fù)蘇三個(gè)階段。第一階段領(lǐng)頭復(fù)蘇，即少數(shù)領(lǐng)頭城市市場(chǎng)信心率先修復(fù)，成交量修復(fù)增長(zhǎng)、價(jià)格止跌企穩(wěn)；第二階段更多的城市跟進(jìn)，出現(xiàn)量增價(jià)漲；第三階段修復(fù)傳導(dǎo)至其他基本面較弱的城市。當(dāng)前市場(chǎng)處于第一階段向第二階段過渡時(shí)期，即強(qiáng)二線和一線城市領(lǐng)頭修復(fù)，普通二線及以下城市預(yù)期仍在低位。

同時(shí)，從2014-2015年市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)間節(jié)奏看，第二階段復(fù)蘇在第一階段約3個(gè)月之后，第三階段在第二階段約4個(gè)月之后。考慮到本輪下行出現(xiàn)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和疫情擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，本輪市場(chǎng)第二、第三階段修復(fù)所需時(shí)間可能更長(zhǎng)，并且第三階段修復(fù)只包括部分城市。據(jù)此推演，今年8月普通二線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，年底部分低能級(jí)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

貝殼研究院認(rèn)為，假設(shè)下半年外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有突發(fā)事件，根據(jù)不同城市需求基本面和政策支持力度綜合判斷，預(yù)計(jì)今年下半年一線城市與去年同期銷售額基本持平。

而陳霄則認(rèn)為，由于北京市場(chǎng)潛在購房需求仍較旺盛，預(yù)計(jì)接下來，隨著市場(chǎng)環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，下半年成交有望迎來顯著上升局面。

張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)在相對(duì)寬松的信貸政策下，二手房市場(chǎng)積極復(fù)蘇的力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，總體來看全年月成交量高峰有望出現(xiàn)在金九銀十。