近日，長(zhǎng)三角首張“限跌令”落地。江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，岳陽(yáng)、惠州、唐山、桂林、沈陽(yáng)等城市已相繼發(fā)布“限跌令”，就防范房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題給出指導(dǎo)性意見(jiàn)。(9月10日《證券日?qǐng)?bào)》)

在專(zhuān)家來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行離不開(kāi)政府的監(jiān)管與調(diào)控，“限跌令”的出臺(tái)凸顯市場(chǎng)監(jiān)管趨于全面化，調(diào)控力度加碼轉(zhuǎn)至雙向，同時(shí)也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)具有城市分化的特征，其釋放出房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)仍然是“穩(wěn)”。

這很有道理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌也不是穩(wěn)。人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，但如果另一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快下跌的情況，或許很多購(gòu)房者樂(lè)見(jiàn)，可同樣會(huì)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)巨大影響。因此，房地產(chǎn)調(diào)控既要防范過(guò)熱，也要防范有些市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)快下降。

不過(guò)這只是其一。在我看來(lái)，“限跌令”雖然有其可取之處，但也要具體問(wèn)題具體分析對(duì)待，而不應(yīng)不究青紅皂白，一味把“限跌令”當(dāng)作穩(wěn)樓市法寶。一方面，一段時(shí)間以來(lái)，在不少城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，一些三四線城市和縣城卻因住房供應(yīng)量過(guò)大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較強(qiáng)下行沖動(dòng)。這首先是市場(chǎng)行為、供需關(guān)系使然。同時(shí)隨著這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一些三四線城市和縣城的房?jī)r(jià)看起來(lái)盡管不算太高，但與地方經(jīng)濟(jì)和居民收入并不匹配。在此情況下，出臺(tái)“限跌令”不僅有點(diǎn)“霸王硬上弓”，事實(shí)也脫離實(shí)際，既“捆住”了開(kāi)發(fā)商和給購(gòu)房者的“手腳”，也不利于穩(wěn)樓市。而是應(yīng)因城施策，采取積極而有效的措施去庫(kù)存。

另一方面，出臺(tái)限跌措施雖然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯的體現(xiàn)，但也要深刻認(rèn)識(shí)到，造成當(dāng)前一些城市供給過(guò)剩，價(jià)格有較大幅度下降的根本，在于其脫離當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，過(guò)度依賴土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。有類(lèi)似情況的城市，除了出臺(tái)“限跌令”，更應(yīng)該吸取教訓(xùn)。如果仍將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，過(guò)度開(kāi)發(fā)，甚至把出臺(tái)“限跌令，避免樓市過(guò)快下行作為托市的借口，結(jié)果很可能是造成大量房屋空置，甚至形成空城，反而給地方政府帶來(lái)沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，結(jié)果得不償失。

值得注意的是，集多年來(lái)的樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，不少城市的“限跌令”往往比較管用，而對(duì)應(yīng)的許多城市的“限漲令”卻每每走空，由此而來(lái)，穩(wěn)樓市效果不斷被打折，高房?jī)r(jià)仍是許多人難以承受之重，其中緣由何在，無(wú)疑值得深思。

總之，樓市也是“市”，自有其發(fā)展規(guī)律，不應(yīng)一味把“限跌令”當(dāng)作穩(wěn)樓市法寶，而應(yīng)因城施策，該“跌”的就不要單方面地去“限”。對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，還是應(yīng)該時(shí)刻牢記“房住不炒”定位，調(diào)控高壓之下，一二線城市尚且可能已經(jīng)面臨“漲不動(dòng)”的局面，面對(duì)三四線城市更應(yīng)擦亮眼睛看清形勢(shì)，切不可再有投機(jī)心理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果在三四線城市和縣城的城市更新以及老舊小區(qū)改造等方面發(fā)力，或可創(chuàng)造更多發(fā)展機(jī)會(huì)。