開欄語

老百姓購房是大事，但購房的糟心事也最多；打擊網(wǎng)絡(luò)電信詐騙為何如此之難；為何許多老人對“包治百病”的保健品深信不疑；你有沒有遇到過儲值卡商家消失不見的情況……今年“3·15”前夕，華商報記者兵分多路，對房產(chǎn)、電信詐騙、保健品詐騙等問題展開調(diào)查。今天開始，我們將起底不良商家欺騙、坑害消費者的招數(shù)，通過官方、專家解讀，提供可靠的消費維權(quán)指引。

為討房款，百余購房者申請查封并拍賣開發(fā)商土地；不慎買到小產(chǎn)權(quán)房，多年來得不和開發(fā)商過招拆招“演戲”；西安部分商品房項目問題在何處？本期產(chǎn)行業(yè)“3·15”系列調(diào)查，通過案例、官方投訴數(shù)據(jù)和分析以及專家解讀，讓您充了解房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，明晰購買預(yù)售商品房流程 希望能為你選購房產(chǎn)提供幫助。

幾乎每個周末上午，西安市長安區(qū)韋曲北街西段的紫翰庭院售樓部門口，都會聚集起數(shù)十名來自各處的購房者，他們來的目的，就是想看看當(dāng)年買房的錢能否再要回來；昔日的爛尾樓盤，是否還有“起死還生”的希望。

每一次來，他們都失望而返。衰草叢生的工地上，一個人也沒有，無數(shù)根鋼筋從青灰色水泥樁上伸出，已是銹蝕斑斑，臨街的售樓部，自從兩年前被人砸壞玻璃，如今更多的門窗玻璃也被砸壞了。2015年至今，紫翰庭院的百余位購房者已先后將開發(fā)商西安佑利置業(yè)有限公司告上法庭，訴訟過程中，人們才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商不僅不具備預(yù)售資格，甚至連建設(shè)手續(xù)也沒有。

“房子看來沒指望了，可錢該給我們退了吧？”2016年3月5日上午，購房者小王說，盡管官司勝訴，可是卻難以討回近20萬元的房款，近兩年的時間，幾乎每一天，都是在痛苦煎熬中度過的。

為了討回購房錢，和小王一樣的百余位購房者開始調(diào)查開發(fā)商資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)西安佑利置業(yè)有限公司擁有韋曲北街的一塊土地，遂請求法院依法查封并拍賣。該地塊目前已被法院查封。

娃都開始學(xué)步了 買的婚房還沒住進去

小王今年25歲，老家在安康，因為在長安區(qū)打工，很早便有在當(dāng)?shù)刭I房的打算，2013年上半年，有一次經(jīng)過韋曲北街，看到紫翰庭院在賣樓，她心動了。

“那一年我和我老公正準備結(jié)婚，感覺五千多元一平方米的價格，也不算高，加上地理位置不錯，就想買下來?！毙⊥跽f，老公家也不在西安，由于要長期在這里工作，買房子是必然的事。一番合計，兩人花光積蓄又找親友湊了一些，交了近20萬元的認購誠意金。

交過錢，想著很快就要住新房結(jié)婚，兩人心情非常好?？墒牵?014年6月，小王無意中從其他購房者那里得知工地停工的消息，趕緊拉著丈夫去看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)紫翰庭院售樓部多處門窗被砸，工作人員也不見了。

為什么會發(fā)生這種事？她經(jīng)過打聽得知，給該樓盤蓋樓的工人因為好幾個月拿不到工資，有人一怒之下去找售樓部理論了。想到工人拿不到工錢，工地就要停工，小王夫妻的心揪了起來。

“起初我們想著這么大的工程，總會有有關(guān)部門過問，樓總會蓋起來的，誰知這一等，就沒有個頭?！毙⊥跽f，停工后再也沒見開工，眼看婚期近了，他們只好臨時租了一間房，而今孩子已出生并開始蹣跚學(xué)步了，可房子還是一點影都沒有。

“2014年停工之前，這個工地在2013年10月還停過一次工?！眮碜愿拭C的購房者姚同（化名）拿著蓋有公司“收費專用章”的購房誠意訂購定金“收款收據(jù)”說，當(dāng)時開發(fā)商西安佑利置業(yè)有限公司出過一份承諾書，說停工原因是為了配合市上的治污減霾，承諾會在2014年3月開工，“在同年9月15日前開盤，如果開盤延期，業(yè)主可以申請退房，10個工作日內(nèi)退款，還以每天萬分之一的利率補償損失”。

在一份開發(fā)商發(fā)布、并鈐有公章的“承諾書”上，華商報記者看到，的確有承諾的開盤時間。然而，樓盤最終還是沒有按時開盤。小姚說，自己首付交了14萬多元，而有的人是交了全款，“五六十萬元砸進去，擱誰都難熬”。

更無奈的是，個別通過高利貸支付首付款的購房者，由于要背負高息，近兩年來拆西墻補東墻，日子過得狼狽不堪。

墊資建樓 建筑商工程款難要回

通過眾多購房者手中的“紫翰庭院項目認購協(xié)議書”，可以看出，大部分購房者交納“誠意認購金”的時間在2013年上半年，平均每戶支付10萬元以上。認購協(xié)議書上，開發(fā)商當(dāng)時承諾的樓盤開盤時間是不超過當(dāng)年的10月31日。

不管是哪種承諾，開發(fā)商都“爽約”了。自2014年6月工人討要工資開始，紫翰庭院項目爛尾至今，已有近兩年。

“開發(fā)商沒錢蓋樓，怎么可能？開發(fā)商從購房者手中收取的認購金至少在2400萬元以上?！币晃桓惴慨a(chǎn)預(yù)算的購房者認為，除非開發(fā)商壓根沒有資金、而收來的認購金又用在了別處，否則不應(yīng)該出現(xiàn)因資金短缺停工的問題。

就當(dāng)年工人“討薪”一事，項目施工方——浙江海天建設(shè)集團有限公司西安分公司（以下簡稱浙江海天）一位相關(guān)負責(zé)人介紹，早在2013年2月1日，該公司即與西安佑利置業(yè)有限公司簽訂了《長安紫翰庭院工程施工合同》，合同約定，由該公司來承包施工紫翰庭院住宅小區(qū)的1-8號樓及車庫工程，前期資金由浙江海天自籌，工期為2013年3月15日至2015年8月15日，工程價款當(dāng)時暫定一億九千萬元人民幣。

簽署協(xié)議后，2013年3月，公司組織人員進場施工，可到了同年10月中旬，浙江海天卻忽然接到西安佑利置業(yè)有限公司通知，稱因其自身工程手續(xù)未辦理齊全，要求暫停施工。于是，一直等到2014年3月11日，該公司才應(yīng)西安佑利置業(yè)有限公司的要求再次開工。

“停工期間，我們承受著巨大經(jīng)濟損失，包括機器租賃費、人員窩工費等等，可是找對方按照合同約定支付工程款時，卻遭到了拒絕?！边@位負責(zé)人說。

撐到2014年5月23日，浙江海天已無力再墊資繼續(xù)施工了。此時，該公司已將項目7號樓施工至20層，5、6號樓各施工至2層、3層。該負責(zé)人稱，當(dāng)時西安佑利置業(yè)有限公司曾向農(nóng)民工們承諾，稱5月31日當(dāng)天一定支付工程款及農(nóng)民工工資，可是那天工人們一直等到天黑，也未見對方支付任何款項。

憤怒之余，工人們和一些聞訊趕來的購房者圍堵了小區(qū)售樓部，一些已購房的業(yè)主見工程再次停工，也非常激動。最后，經(jīng)當(dāng)?shù)卣扔嘘P(guān)部門介入，雙方才在2014年7月達成了結(jié)算意向，然而，盡管西安佑利置業(yè)有限公司從浙江海天取走了結(jié)算書及停工損失等相關(guān)材料，最終也沒有完成對賬、結(jié)算。

“五證不全”

開發(fā)商不懼監(jiān)管照樣預(yù)售

就浙江海天的說法，由于在工地和售樓部無法聯(lián)系到開發(fā)商，更找不到西安佑利置業(yè)有限公司的辦公地，華商報記者遂根據(jù)工商注冊信息，前往該公司在翠華南路的注冊地?？墒牵摰刂飞蠀s是一家干休所，物業(yè)工作人員表示，印象里沒有這樣一家公司。之后，通過誠意認購書所留電話，記者輾轉(zhuǎn)找到了兩個西安佑利置業(yè)有限公司董事長陳某的手機，可打過去不是呼叫失敗，便是停機。隨后，記者又在網(wǎng)上查到該公司的一則招聘信息，便給所留手機撥打過去，不過，接電話的賈女士表示，她2013年以前在西安佑利置業(yè)有限公司負責(zé)過招聘工作，不過早不干了，公司目前在哪里，她也不清楚。

“百度百科”顯示，紫翰庭院的建筑面積為80000平方米，占地面積23300平方米，所開發(fā)戶型為49-128平方米的一、二、三室，土地使用年限為70年，物業(yè)類別為“住宅商業(yè)”。不過，搜索數(shù)家正規(guī)的售樓網(wǎng)站可以看到，紫翰庭院的銷售均已停止。

“開始我們都被糊弄了，以為人家（開發(fā)商）既然敢賣，手續(xù)應(yīng)該都沒問題，而且認購協(xié)議書里也寫得明白，不會辦不下來”，購房者楊師傅說，當(dāng)時售樓部的業(yè)務(wù)員還指著墻上的幾個復(fù)印件說，有了這個證、那個證，可事發(fā)后一查，啥手續(xù)都沒有！

就該項目手續(xù)問題，2016年3月7日上午，華商報記者來到西安市長安區(qū)住房保障和房屋管理局，據(jù)該局房屋市場管理科工作人員介紹，截至目前，紫翰庭院項目的開發(fā)商從來沒有到該單位辦理、報備過任何手續(xù)，該項目根本不具備預(yù)售房屋的資格，對開發(fā)商的銷售行為，事發(fā)前該局就曾進行過多次查處。

“當(dāng)時，我們發(fā)現(xiàn)了該項目的售樓部，便進行了查處?！边@名工作人員說，此后，該局還對其進行過多次查處，由于開發(fā)商沒有來局里辦理手續(xù)，其五證不全是肯定的，因為只有建設(shè)施工許可證等手續(xù)完備了，該局才能發(fā)商品房預(yù)售證。

長安區(qū)住房保障和房屋管理局房屋市場管理科表示，當(dāng)時查處后，他們專門貼過告示。但是，大多數(shù)購房者并未看到這個告示。購房者姚同稱，2014年6月事發(fā)后，購房者曾去售樓部理論，在售樓部吧臺后面，發(fā)現(xiàn)了區(qū)房管局發(fā)布的查處告示，內(nèi)容大致為該項目五證不全等等，發(fā)布告示的時間沒注意，之所以購房時沒發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該是售樓部的人給藏起來了。

西安市長安區(qū)建設(shè)局建設(shè)管理科的工作人員稱，他們也知道這個項目，但由于建設(shè)施工這塊的執(zhí)法權(quán)早幾年已經(jīng)移交給長安區(qū)城市管理局，故查處的具體情況還不清楚。記者來到長安區(qū)城管局，經(jīng)該局法規(guī)宣傳科工作人員與執(zhí)法中隊的相關(guān)負責(zé)人取得聯(lián)系，證實對于紫翰庭院項目，也曾進行過多次查處。

百余位購房者

贏了官司卻拿不到房款

除了“五證不全”，更令人咂舌的是，紫翰庭院項目對外宣稱的“住宅”用地，實際上一直是工業(yè)性質(zhì)。據(jù)一位知情者透露，紫翰庭院項目用地是開發(fā)商通過合法途徑獲得的工業(yè)用地，由于后來規(guī)劃方面有變化，只要補繳土地出讓金，地的性質(zhì)就可成為住宅用地，只是開發(fā)商沒有交，所以性質(zhì)便沒有變過來。

就開發(fā)商的土地出讓金問題，華商報記者來到長安區(qū)國土資源局求證，該局辦公室工作人員表示，因相關(guān)負責(zé)人不在，無法介紹情況，讓找行政辦公室；可行政辦公室又稱要找信訪辦公室，到信訪辦問起紫翰庭院的土地情況，工作人員又稱負責(zé)人外出公干了，一時半會回不來，而他不知道情況。不過，從相關(guān)渠道記者還是獲悉，開發(fā)商至今沒有辦理變更土地性質(zhì)的相關(guān)手續(xù)，因此，也就意味著其不可能具備商品房開發(fā)的必要條件，“連商品房開發(fā)的土地使用證都沒有，他怎么可能辦下來合法的建設(shè)、銷售手續(xù)？”

事發(fā)后，眾多購房者要求開發(fā)商退錢，可是卻很難找到負責(zé)人，一時之間，“跑路”之說盛傳。

萬般無奈之下，有購房者選擇了訴訟途徑來主張權(quán)利。來自湖南的購房者楊女士表示，她是2013年5月交的錢，在將西安佑利置業(yè)有限公司告上法庭后，她要求被告退還購房款235960元，并承擔(dān)從購房協(xié)議之日起至給付之日止的利息損失。長安區(qū)法院審理認為，因被告尚未取得國有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證，項目亦未開盤，故該認購協(xié)議書應(yīng)認定為無效。因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，要求被告西安佑利置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)返還原告已付的購房款，并向原告賠償利息損失（中國人民銀行同期貸款利率計付）。

敗訴后，西安佑利置業(yè)有限公司上訴至西安市中級人民法院，但最終楊女士贏得了官司。

如楊女士一樣，百余位購房者相繼起訴，均依法獲得了勝訴。然而，同楊女士一樣，他們中還沒有誰通過生效的法律判決，拿回了自己的購房誠意金。據(jù)了解，百余名購房者先后將開發(fā)商起訴至法院，最早一批勝訴后，開發(fā)商曾上訴，但購房者依然勝訴，因此后面提起訴訟的購房者一審勝訴后，開發(fā)商沒有上訴，故一審判決都生效了?；\統(tǒng)地說，就是購房者起訴開發(fā)商后，官司都打贏了。

購房者稱，判決書生效后，因被告一直不履行返還購房款和賠付利息損失，便向長安區(qū)法院提供了開發(fā)商名下的3輛車及個人賬戶等信息，可是，經(jīng)過核實，3輛車已經(jīng)過戶給他人，而開發(fā)商個人賬戶內(nèi)也沒有錢，這一情形讓眾多購房者一時沒了主意。

為了討回自己的購房錢，百余位購房者開始調(diào)查開發(fā)商資產(chǎn)，經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)西安佑利置業(yè)有限公司擁有韋曲北街的西長國用（2010）第44號土地，遂請求法院依法查封并拍賣，截至目前，該地塊已被法院查封。

陜西新紀律師事務(wù)所資深律師劉文祥指出，依照國家民事訴訟法等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對于經(jīng)法院判決的違約開發(fā)商，購房者有權(quán)依法向法院申請查封其擁有土地證的土地，“法院查封后，只要經(jīng)專業(yè)評估公司評估，便可依法進行拍賣”。